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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

中國地產商南洋淘金 短短一年多銷售近百億

  推薦:

  進擊的樓市之沈陽戰況報道 40餘項目銷售火爆

  黃金周沈陽最高成交價21830元 39項目"惠"搶銀十月

  沈9月新建住宅均價7594元每平方米 環比上漲0.68%

  沈陽十月38項目預計開盤 渾南於洪居首

  2012年以來,萬達、綠地、碧桂園及中國鐵建、中國建築、萬通等十餘傢中國內地大型房企,已經在海外有房地產項目或明確的投資計劃,總投資規模達上百億美元,且這個數字還將持續增長

  腰包鼓鼓的中國投資者,正如火如荼地走向海外置業。與之相呼應的是,中國開發商也在走向海外。

  根據中國海外投資聯合會數據顯示,2012年以來,萬達、綠地、碧桂園及中國鐵建、中國建築、萬通等十餘傢內地大型房企,已經在海外有房地產項目或明確的投資計劃,總投資規模達上百億美元,且這個數字還將持續增長。

  需要指出的是,在海外投資的開發商大軍中,真正取得"階段性成績"的寥寥無幾,其中在馬來西亞市場中國開發商可謂"滿載而歸",短短一年多時間獲得瞭近百億的銷售額。

  中國人海外置業潮真來瞭嗎?帶著驚訝與好奇,記者深入馬來西亞的吉隆坡、新山、馬六甲,行程上萬公裡,一探究竟,得出的結論是:在歐美遙遠距離且完全不同的語言和文化的藩籬之下,中國人特別是廣東投資客和置業者開始"二次下南洋",這也使得馬來西亞房地產業似有異軍突起之勢。馬來西亞房地產投資"就像10年前的中國內地",很有可能成為房地產的"投資樂土"。

  中國開發商異軍突起

  "8月份一傢新加坡公司的老板,一下子買瞭10套房,首付大約60萬元人民幣。"坐在海邊,與新加坡隔海相望,馬來西亞新山碧桂園金海灣銷售專員小林靦腆地告訴記者。她是一位馬來西亞華人,剛做銷售沒幾個月,僅這一單就讓她有瞭一筆可觀的提成。

  如此之快的回報,令她非常高興,而她僅僅是目前馬來西亞房地產市場上的一個縮影。令人驚訝的中國內地在港上市的知名開發商--碧桂園在短短幾個月的時間裡銷售出去約6000套房子,銷售金額近100億元人民幣。

  "這可以說是馬來西亞房地產的一個奇跡。"馬來西亞新山市基建公司董事DatukOthman說。在他看來,碧桂園進駐馬來西亞已經打破這裡樓市的平靜。DatukOthman所在的所謂基建公司,實際上類似於中國國內各個城市的城投公司,由當地政府百分之百控股,手中掌控著大量土地,其在當地的話語權非同一般。

  "碧桂園效率更高,建設和銷售速度都更快,這一點與馬來西亞本地的開發商完全不同,他們習慣於坐等客來,且建造住房的速度也較慢。當然這對當地的開發商造成瞭壓力,但是公平的'市場競爭'我們完全歡迎,政府不會幹預。"馬來西亞柔佛州新山市長HajiIsmail向記者坦言。

  恰恰是這種自由市場化的心態,讓中國投資者,無論是開發商,還是個人都對進駐馬來西亞少瞭一些顧慮。

  台北市政府信用貸款大馬推"第二傢園"增加吸引力

  記者在當地瞭解到,大馬政府為鼓勵更多海外人士投資馬來西亞房地產,積極推廣"我的第二故鄉-馬來西亞"("MalaysiaMySecondHome",MM2H)計劃。除給予參與計劃傢庭10年多次入境居留證之外,還讓他們享有多項產業與稅務豁免獎勵。參與此項計劃的最低房產消費價格是100萬元人民幣。

  "不僅如此,在住房貸款上,馬來西亞還給予海外購房者支持,如部分新加坡人可享受首付20%、貸款80%的優惠,而中國內地的購房人最多也可以貸款5成。"馬來西亞一位地產中介周女士告訴記者說。

  而據瞭解,外國投資者與當地居民一致受到當地房地產法律的保護。購買房產所繳納稅費不多,如印花稅在2萬元人民幣以內,與中國內地相比,有明顯的價格優勢。

  "這是一個誘人的計劃,而且是一個長期性的政策,我們也會保持政策的連續與穩定性。"馬來西亞柔佛州務大臣MB也如是說。

  DatukOthman告訴記者,目前參與第二傢園計劃的各國投資者已經達到近2萬人。

  地產大腕繼續"下註"

  "金海灣項目的對面就是新加坡,每天從馬至新通關的人次達15萬,這很像30年前的深圳和香港。"初嘗海外投資甜頭的碧桂園區域總裁阮傢聲微笑著告訴記者,而他自己已經在這裡買瞭兩套住宅和一間底商。

  在他看來,未來新山的房價較現在至少會翻一番,即使那個時候還與新加坡的房價有巨大差距,因此除瞭正在銷售的金海灣項目之外,"我們在馬來西亞首都吉隆坡已經有兩個項目,另外還有幾個潛在項目在與馬來西亞談。"他說。

  對此,馬來西亞新山市基建公司董事DatukOthman和馬來西亞柔佛州當地汽車貸款屏東枋山汽車貸款皇室的權威人士也向記者證實,確有此事。

  不僅如此,除瞭碧桂園之外,還有其他中國開發商,以及新加坡的地產商在積極佈局馬來西亞。但是,"因為還沒敲定,所以不方便透露。"上述當地權威人士說。

  記者瞭解到,新加坡地產凱德置地在碧桂園拿得金海灣項目地塊不久,就下手拿下附近另一地塊。

  "我們當時不知道他們(凱德置地)也準備拿地,據說他們已經談瞭兩年,但凱德置地為壓低地價,遲遲沒有下手。而碧桂園決策很快。這也可能刺激瞭他們。"阮傢聲笑言。

  而據記者瞭解,在看到碧桂園走出海外的成功之後,包括中國國內越秀等開發商也對這塊市場開始關註。

  當然,大馬隻是中國開發商海外投資的樂土之一。知名開發商--萬科公司今年4月正式進入新加坡市場。萬科公司的代表表示,選擇新加坡,是看重其市場的成熟,華人比例高,語言文化相近,符合企業發展的國際化戰略,也有利於開展業務探索。

  綠地集團去年年底在泰國的曼谷和芭堤雅開發瞭兩處房產項目。綠地公司此前曾表示,市場潛力是進軍海外的重要權衡因素,泰國有大量中國遊客,在旅遊城市芭堤雅投資酒店式公寓,主要為瞭滿足中國遊客及當地華人的需求。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-11/08332446174.shtml


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內容來自sina新聞

國內功能型豪宅市場逆勢升溫



  整體樓市持續低迷之際,高端物業的表現卻隨著夏季的來臨逐漸升溫。保利荊門橋單價9.7萬元的豪宅項目獲批,泰禾北京院子、閱園、九章花園、望京綠地中心等5個單價超過5萬元的高端盤獲批入市......業內人士表示,樓市越不明朗,豪宅的抗跌性和保值性恰恰得以凸顯。

  豪宅供應創新高房貸二胎轉貸缺錢急用哪裡借錢

  據麗茲行豪宅研究院的統計數據顯示,5月北京市高端住宅的總成交面積為2.7萬平方米,環比上漲9.4%,同比上漲24.78%,套均面積為185.55平方米。同時,從全市單價超過10萬元的頂級豪宅來看,4-5月共成交瞭10套,而2013年全年這一數據僅為21套。

  統計顯示,今年5月,北京共有包括旭輝·禦錦、龍湖·雙瓏原著 、泰禾·北京院子、鴻坤·林語墅在內的11個別墅項目同時入市,創過去五年時間裡月度供應新高。業內人士指出,豪宅市場升溫的原因之一就是政府提出的調控"雙軌制"已經開始實施。一方面,自住型商品房供應不斷發力;另一方面,政府的"限高令"逐漸放松,政府不斷認可豪宅產品在房地產市場中的地位。

  "當前整體社會資金緊張,促使高端豪宅供應增加。"亞豪機構副總經理高姍認為,企業推盤力度的加大也是高端項目成交上升的原因之一。

  五環內別墅或絕版

  事實上,豪宅產品走出逆勢行情與北京市土地供應結構關聯緊密。

  統計顯示,近年來,北京市住宅用地供應以五環外為主,城市核心區低密豪宅用地供應更是鳳毛麟角,幾乎每一次優質地塊的上市無不引來眾多房企的哄搶,城市核心區土地溢價率不斷飆升。

  專傢透露,深層次原因是北京可建設用地的逐漸枯竭,稀缺必然帶來升值,而城市核心區內的價值更是不可估量的。此外,核心區豪宅存量房也日漸萎縮。目前,三環以內僅剩3324套可售住宅,相比去年同期減少瞭1000套。

  遠洋萬和公館銷售負責人向北京商報記者介紹,位於大望京板塊的萬和公館,作為目前五環內在售的高端別墅項目,其被眾多業主認可的重要原因之一就是其在區域內的惟一性。畢竟未來北京五環內幾乎不再有全新的別墅產品入市。

  大望京獨棟會所受捧

  業內人士分析,一方面土地供應短缺促使核心區豪宅熱銷;另一方面,對單體項目而言,其所處的區位價值也是能否熱銷的關鍵因素。

  以萬和公館為例,其所處的望京板塊憑借北京市"十二五"規劃正式提出打造"望京第二CBD戰略規劃"的區域定位,以及其無可替代的區域優勢和成熟的商務配套資源,正在成為北京最具發展的板塊。

  2011年開始,遠洋、綠地、保利、SOHO中國等大型房地產品牌開發企業紛紛進駐。區域內住宅、寫字樓、酒店等高端項目日漸豐富,但別墅類產品在該區域則比較罕見。在交通、商務、入駐企業等全面實現價值提升的背景下,望京區域內高端企業和精英人群渴望尋找符合自身使用乃至心理需求的別墅產品。

  北京商報記者瞭解到,望京豪宅遠洋萬和公館入市三年後,近日推出終極產品-獨棟別墅伍號會館。其4400平方米的超大體量、頂級石材立面、超大層高等,都創造瞭北京別墅市場的紀錄。而業內預計,超過4億元的單體別墅總價也將成為北京樓市的一個新紀錄。

  別墅進入細分時代

  專傢分析,遠洋萬和公館的獨棟別墅受到市場關註,除瞭其創造瞭多個"之最"外,更是找準瞭差異化定位,其獨有的企業會所功能成功填補瞭市場空白。高端購房人群往往有過多次置業經驗,更看重長期樓市行情,短期波動對他們影響有限,更多關註高端物業的獨有性和稀缺性,這些因素才是決定樓盤未來升值空間的關鍵。

  遠洋萬和公館銷售負責人向北京商報記者介紹,現在的高端客戶需求非常清晰,也越來越挑剔,對產品的綜合要求更高。他們會從地段、產品、科技、服務等多維度去綜合考量一個項目是否滿足其選擇標準。

  "這類產品的保值、增值屬性是普通產品無法比擬的。"一位長期操盤豪宅項目的業內人士表示,城市會所級別墅產品作為別墅細分產品,無論是地段價值、設計理念還是產品品質都與普通項目有本質的不同,其未來的溢價空間有不可比擬的優勢。以已售罄的遠洋萬和公館的平層大宅為例,其二手房目前均價為8萬元/平方米左右,高出周邊二手房近一倍。

  業內預計,在整體樓市預期不明朗的情況下,豪宅的抗跌保值性得以凸顯。同時,隨著財富階層日趨理性,在豪宅細分時代來臨的當下,註重品質與細節、選準差異化定位的豪宅產品將會受到市場青睞。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08242812550.shtml

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建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

六部門連發三文松綁樓市穩增長 中央連下三劑猛藥

??備受關註的“央版”房地產松綁政策正式落地。30日,央行、住建部、財政部、國稅總局等部門分別下發房地產新政以穩定樓市增長,包括二套首付降為40%,首套房公積金貸款首付降為20%,二套房公積金貸款首付降為30%;此外,個人出售2年以上住房免征營業稅。至此,加上上周剛剛落地的國土部與住建部發佈的新政,中央方面對樓市已連下三劑猛藥。

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??房貸新政出爐樓市供需松綁 熱門房源一天多次反價

??時評:樓市新政大禮包得獎的是二手房市場

??業內人士表示,穩樓市的結構性金融、財政政策彈藥已投放,是避免房地產慣性下滑的針對性政策。房地產調控最明顯的特點是雙管齊下,人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求,以穩定住房消費,拉動內需;而住建部則從供給端入手,前期已出臺優化住房及用地供應結構的政策,以控制二三線城市住房土地嚴重供大於求的狀況。

??30日,中國人民銀行、住建部、銀監會三部委下發《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,為進一步完善個人住房信貸政策,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展,鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民傢庭購買普通自住房。其中,對於擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例由此前的60%(部分地區為70%)調整為不低於40%。

??上述通知同時對公積金貸款進行瞭調整,繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工傢庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

??就在中國人民銀行發佈新政的同時,財政部、國稅總局兩部委也發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,表示自3月31日起調整二套房交易營業稅政策,營業稅征收劃線從此前的5年調整為2年。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;但個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

??北京中原地產首席分析師張大偉表示,政策遠遠超過市場預期,特別是二套房首付比例降低到40%。預計各地方政府將出臺更積極的松綁政策。

??“今天出臺的一攬子關於房地產調控的政策,會對房地產走勢和預期產生影響。”中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛30日接受《經濟參考報》記者采訪時表示,目前,穩增長是很重要的任務,而房地產行業目前在中國金融機構信貸中依然是很重要的行業,房地產投資企穩會對中國宏觀經濟產生正面的影響。

??G20與新興國傢發展戰略研究中心主任張其佐也表示,當前我國經濟主要面臨著工業產能過剩、房地產產能過剩,而二者又互為你我,因此,穩樓市化解二者過剩產能十分必要。

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??業內人士認為,新政的出臺有望刺激二手房銷售,但目前房地產行業仍面臨前所未有的“去庫存”,尤其是部分三四線城市,庫存消化周期甚至超過60個月。

??27日,國土部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,要求有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模,其中,對於住房供應明顯偏多的市縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。與此同時,房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣,可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,促進其它產業投資。

??華夏銀行發展研究部研究員楊馳認為,此次房地產調控最明顯的特點是雙管齊下,人民銀行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求,以穩定住房消費、拉動內需;住建部則從供給端入手,前期已出臺優化住房及用地供應結構的政策,以控制二三線城市住房土地嚴重供大於求的狀況。

??“銀行如何調整房貸策略,將是本輪房地產政策能否真正生效的關鍵。”楊馳指出,考慮到收益和風險兩方面的因素,銀行不可能大幅增加在住房領域的信貸資源配置。從收益角度來說,在利率市場化的背景下,銀行負債成本呈明顯上升趨勢,由於房屋貸款資產收益率偏低,並非銀行信貸投放的重點領域,長期以來信貸額度一直有限。從風險角度來說,銀行業不良貸款餘額和比率持續雙升,2014年末我國商業銀行不良貸款率已突破1%,達到近年來的高位仁德區房貸1.25%。房地產領域雖然沒有發生大面積的風險事件,但潛在的信用風險不可忽略。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/07435988455372753777466.shtml


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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



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公積金新政頻出提振樓市 廣州政策暫無變化



為提振樓市,不僅是二三線城市將刺激之手伸向公積金貸款,連一線大城市也不甘示弱。日前,上海公佈公積金新政,按照新政的新規定,對於有1套住房並

已結清公積金貸款,為改善居住條件再次申請公積金貸款以購買普通商品住房,參照首套房貸款政策,即首付3成、每戶最新園鄉二胎房屋銀行高貸款限額60萬元,有補充公積金的

80萬元。

上海公積金新政的推出引起瞭房地產行業的一陣騷動,特別是在公積金政策持續收緊的廣州來說,更是成為對比的重要對象。廣州自7月以來,對於公積

金貸款實行限額發貸政策,每月僅為1億元的新增額度。而這些額度可以說每個月都以秒殺的速度被批光。國內兩大一線城市,對於公積金貸款的態度卻截然不同。

上海新政“還完瞭還算首套”

11月7日公佈的上海公積金貸款新政,已經被認為是放寬信貸提振樓市的一個舉措。其中最能引起人們關註的是,上海的公積金新規定指出,對無住房公積金貸款記錄或已結清住房公積金貸款的傢庭,購買首套自住住房,執行首套房貸款政策。

也就是說,按照新規規定,對擁有1套住房並已結清住房公積金貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的,參照首套房

貸款政策執行。即貸款首付款比例為30%,貸款利率為五年期以上4.50%,五年期以下(含五年期)4.00%,每戶傢庭住房公積金最高貸款限額為60萬

元(每人最高貸款限額為30萬元),有補充住房公積金的傢庭最高貸款限額為80萬元(每人最高貸款限額為40萬元)。

此外,上海新政也繼續停止向購買第三套及以上住房的傢庭發放公積金貸款。住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主,取消住房公積金個人住房貸款強制性機構擔保收費項目。

公積金松綁成大勢

今年9月30日,央行和銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。其中,關乎個人按揭貸款的條例最受關註。新的房貸政策不再以傢庭擁有的房屋數量來認定,二套房購買傢庭隻要還清首套貸款,再次貸款也將按照首套房認定。

隨後,10月9日,住建部、財政部和人民銀行也聯合印發瞭《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。對公積金貸款業務進行調整,涉及合理

確定貸款條件、適當提高首套貸款額度、推進異地貸款業務、提高貸款服務效率等多項措施。10月29日國務院再強調促進住房消費,放松公積金支付房租條件,

中央層面對公積金政策放松的指示已經十分明顯。

事實上,在上海公積金新田尾鄉農地貸款額度政出臺之前,就已經有很多地市放寬瞭公積金貸款的條件。中原地產市場研究部提供的統計數據顯示,截至目前,已有濟南、蘇

州、南京、武漢、貴陽、長春和成都等超過30個城市對公積金貸款政策進行不同程度調整。光是在本月不到半個月的時間裡,就有煙臺、杭州、南京等城市公佈瞭

相關新政,對公積金進行“松綁”。

廣州政策暫無變化

在各地對公積金貸款的態度當中,廣州像是一個特例,是目前為數不多的收緊公積金政策的城市之一。

今年10月11日,《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》獲住房公積金管委會通過,隻需要再經過廣州市政府審批同意後就能實施。也就是說,如

果這個辦法實施,廣州將迎來史上最嚴厲的公積金限貸政策。新的辦法規定,不能兩次使用住房公積金貸款,即已經使用過一次公積金貸款的購房者,不得再申請公

積金貸款。

廣州市住房公積金管理中心的數據顯示,截至目前,該中心的貸款審批系統中,待審批貸款筆數有10100筆,涉及金額49.63億元。據該中心此

前披露,由於今年上半年未實行對公積金貸款額度的控制,截至9月底,廣州已發放公積金貸款約164.79億元,距原來設定的全年170億元的額度僅剩

5.21億元,全年的貸款額度將很快用完。

自今年7月份開始,廣州市公積金貸款實行限額發貸,每月僅為1億元的新增額度。即使廣州市住房公積金管理中心近日明確,從11月開始按照每月2

億元的額度進行發放,相比以往每月的新增額度1億元明顯增加。但如果按照個人申請最高額度50萬元計算,每月新增的2億元,僅能滿足400筆申請,遠遠滿

足不瞭實際需求。

“公積金額度問題是廣州限制貸款的主要原因。”廣州某知名房企高層表示,現時廣州很多樓盤要進行公積金貸款方式置業都越來越難。“受到額度的限制,審批的時間、放款時間都很長,我們都開始建議買傢用商業貸款。”

11月7日,昆明市住房公積金管理中心發佈3項公積金支取新政,新政對公積金貸款在放寬的同時也有收緊。三項新規分別是子女住房公積金貸款可動

用父母公積金,同一套住房不能頻繁買賣提取公積金,大修自住住房提取公積金有輪候期。對此,有業內人士認為,昆明新政可以為廣州提供一個效仿的案例。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/08315938820275792823901.shtml


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7年84個月總計還122.7萬


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● 身分證正本,印鑑證明。



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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



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建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



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在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

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一線城市房價出現普漲征兆 下半年調控隱憂加劇



廣廈會客廳第78期:城市新商圈蓄勢待發

  CRIC研究中心分析師/楊晨青 馬祺

  4月70多個大中城市的新建住宅價格指數中,有67個出現上揚。對目前市場上的在售項目進行整理之後,我們也發現,隨著市場熱度的持續高位,當前一線城市房價已經從去年的企穩微漲,逐漸出現普漲征兆,而如果未來房價出現大幅反彈,則可能招致新一屆政府的強力打壓。

  一線城市新開盤項目價格普漲,銷售端良好反饋將給予房價上漲以支撐

  從4月全國各核心城市項目新開盤情況來看,房價已經呈現普漲。以上海為例,從市中心到郊區,從中低端剛需到高檔豪宅,熱點樓盤在售價格相比去年都已明顯上漲。郊區剛需盤方面,嘉定南翔板塊的綠地威廉公館報價從去年的18000元/平上漲到當前的22000元/平,嘉定江橋板塊的寧興上尚灣報價從去年的17000元/平上漲到20000元/平以上,而縱觀過去兩年在剛需市場表現突出的嘉定新城板塊,當前的項目均價也回漲至17000元/平,已經超過本輪調控下調之前的價格水平;中高檔盤方面,位於寶山區大場板塊的中環1號報價30000元/平,明顯高於之前外界對其 26000元/平的預期水平,而位於市中心區位、去年一度以成本價開盤的地王項目中海紫禦豪庭的大平層公寓均價也早已不動聲色地從去年的38000元/平上漲到45000元/平。事實上,這樣的普漲局面不僅僅出現在上海,在當前北京、廣州、深圳、南京等諸多一線城市市場中均有所類似體現,客觀上講,自去年下半年開始的房價回漲趨勢在國五條調控之後非但沒有被打斷,反而有全面加速之勢。

  另外,比房價普漲更值得關註的是,價格上漲之後的項目其銷售情況卻絲毫沒有受到沖擊,我們還是以上述上海市場的樓盤為例,中海紫禦豪庭去年全年成交415套,今年前4個月成交量已經達到219套,寧興上尚灣去年全年成交317套,今年漲價之後前4個月成交271套,從上海新房市場總體的開盤銷售率數據看,2013年前4個月的表現相比去年有過之而無不及,這其中反映出當前需求一方的熱度其實也並未隨著國五條的出臺而下降,換一句話,當前出現在一線城市的房價普漲已經得到市場層面的充分支持,這將使得房價上漲的的趨勢繼續得以維持。

  一線城市房價全面上漲後,下半年中央政策面或有新一輪調控隱患

  房價的全面上漲,標志著國五條新政控房價的預定設想全面落空,國五條作為上屆領導層對樓市最後的調控政策,其執行力度在政府換屆中大打折扣。隨著樓市的不斷升溫,新一屆政府可能會出臺新的政策予以應對,中國樓市未來的冷熱,直接取決於新一屆政府對樓市的調控。

  具體從調控的手段上看,行政命令式的限價、限購、限貸等政策,其調控力度已無以復加,推出此類政策的空間已極其有限,而且從實際效果看,行政政策在控制房價的實際操作中,並未達到有效控制房價的目的。反而是包括提高貸款比例、上浮貸款利率、甚至是對存量房征收房產稅這些經濟手段,更有可能成為下一波調控中被使用的手段。從市場的傳聞看,房產稅試點擴容已提上日程,這表明繼上海、重慶試點房產稅征收後,今年有望新增數個城市進行房產稅試點,同時全國城鎮化會議的召開,也有可能從土地流轉、人口、消費等多個經濟角度對地產行業產生影響。

  總而言之,短期內房價會延續目前強勢上揚的走勢,其上漲的空間及延續的時間,取決於新一屆政府對樓市的態度。而政府對樓市的態度,除瞭房價外,還取決於保增長及維持就業的壓力,假設政府堅定犧牲發展速度,以調整經濟結構,那未來采取的政策也將以經濟手段為主。









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