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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

南州鄉土地貸款率利最低銀行沈陽去年新建21傢養老機構



  5月14日,記者從沈陽市民政部門瞭解到,沈陽市進一步強化對農村困難傢庭常年病人托管工作的管理,各農村托管中心共接收服務對象708人次,使這些農村常年"老病號"醫療生活條件得到改善,也解放瞭傢庭勞動力。

  沈陽市的養老服務設施得到全面改善。統計顯示,僅去年全市就新建養老機構21傢,新增養老床位6797張;新建社區日間照料站100個。沈陽市養老院二期土建工程竣工。大東區社區居傢養老服務中心試營業;法庫縣投資400萬元新建一座養老綜合服務樓。和平區土地貸款期數

  此外,沈陽市城鄉社區公共服務設施改造任務取得重要進展。為期3年的城市老舊社區公共用房改造工程全面完成,3年共改造老舊社區公共用房128所,新增面積8萬多平方米;174所農村社區服務中心建設任務全面鋪開。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08292731609.shtml


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房產抵押公證並不等於房產抵押登記



  在經濟交往中,抵押房產的現象經常發生。但不少人出於省麻煩或由於不懂法,往往不去相關部門辦理抵押登記手續,而是選擇到公證部門辦理抵押公證手續。殊不知,房產抵押公證並不等於房產抵押登記,臨瞭要想實現優先受償權卻會遇到不小的阻礙。

  【案情】

  2013年5月,張先生借給李某人民幣50萬元,當時約定借期為三個月,到期後連本帶息一起歸還。李某為瞭顯示自己的履約誠意,還拿出自己名下坐落在市區的一套價值60多萬元的房產,在公證機關的汽車貸款桃園觀音汽車貸款公證下與張先生簽訂瞭抵押合同,但抵押合同並未交房產或土管部門辦理抵押登記。

  三個月的期限很快就過去瞭,李某由於投資失敗未能向張先生償還分文本息。在多次催收未果後,張先生遂於2013年11月份將李某告上瞭當地人民法院,請求法院判決李某償還借款本金人民幣50萬元及其利息,同時請求法院判決確認其對李某名下的該套房產享有優先受償權。2014年1月,法院經審理查明,李某的該套房產並未辦理抵押的登記,李某除欠張先生錢外另欠下其他多人100多萬元。最後,法院雖然判決李某應當償還張先生借款本金人民幣50萬元及其利息,但並未支持張先生要求確認其對李某名下的該套房產享有優先受償權的訴訟請求。

  【分析】

  根據公證法規定,公證是指公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請,依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。

  而根據擔保法規定,抵押是指債務人或者第三人不轉移對《擔保法》第三十四條所列財產的占有,將該財產作為債權的擔保;債務人不履行債務時,債權人有權依照擔保法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。以城市房地產等建築物抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。

  可見,房產抵押公證主要是對簽訂房產抵押合同的行為以及房產抵押合同本身的真實性、合法性予以證明的活動,並不產生房產抵押合同成立的效力。而房產抵押登記則側重於確認抵押合同的法律效力,從而確認對該房產享有的優先受償權。

  《中華人民共和國擔保法》第四十二條、第四十一條分別規定:"辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的,為核發土地使用權證書的土地管理部門;(二)以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的,為縣級以上地方人民政府規定的部門;(三)以林木抵押的,為縣級以上林木主管部門;......"、"當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的,應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。"

  綜上所述,隻有房產的抵押登記才能產生房產抵押合同生效的法律效果,隻有辦理瞭房產抵押登記的,在債務人不履行債務時,債權人才有權要求以該房產折價或者以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。而房產抵押公證僅證明瞭房產抵押合同成立,並不能證明抵押合同已經生效,在債務人不履行債務時,依照擔保法的規定,債權人是不能以該房產折價或者以拍賣、變賣該房產的價款優先受償的。



新聞來源http://cs.house.sina.埔心二胎com.cn/news/2014-04-03/08154035676.shtml


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重慶轉戶農民惜地不種地怪圈看重土地升值潛力

  種地效益差土地遭撂荒升值潛力大進城也不丟

  重慶轉戶農民陷"惜地不種地"怪圈

  隨著城鎮化進程加快,大量農民轉戶進城。《經濟參考報》記者近期走訪重慶開縣、涪陵等地5個行政村瞭解到,自2010年以來,已有1200多名農民轉戶。

  然而,在對農村承包地的處置上,部分轉戶農民心態矛盾:一方面認為種地不賺錢、效益差,轉戶後要麼就近種起"懶莊稼",要麼將土地撂荒或送給別人種;另一方面又認為土地升值潛力大,還有"惜地"情結,轉瞭戶也不願將承包經營權交還給村集體。

  "種地不賺錢不如不種"

  轉戶農民說,現在農業效益差,收益沒有吸引力,很多人隻種"口糧田",能種多少算多少,夠自己吃就行,管不過來的地就隻能撂荒。"種地不賺錢,有時還倒虧,有的人把地送給別人種,甚至不種。"

  重慶開縣臨江鎮青陽村、涪陵區珍溪鎮中鋒村、馬武鎮石朝門村、豐都縣名山街道古傢店村、江津區慈雲鎮一水村等5個行政村,共有農民約1.3萬人,承包地面積超過1.8萬畝。自2010年以來,這5個村轉戶人口已超過1200人,其中超過70%的農民就近就地將戶口遷到附近的小城鎮。

  《經濟參考報》記者近期深入這5個村采訪發現,大部分農民是就近就地轉戶,其承包地仍可就近耕種,但不少人還是種起瞭"懶莊稼"。

  涪陵區珍溪鎮中鋒村村民鞠德泉2012年轉戶,地雖沒丟下,但種一季水稻就是"播種一次、翻耕一次、施一次肥、除一次草",一般不搞田間管理,沒有精耕細作。"種地糙一點,產量會少一點,但隻要能滿足自傢口糧就行。"鞠德泉說,戶口遷到鎮上後,每月城鎮居民養老保險有600多元,再隨便種點口糧,生活還可以。過去那種"晴天一身汗、雨天兩腳泥"的種地生活確實不想再過瞭。

  記者采訪發現,轉戶農民與村裡其他人相比,收入相對較高,一般都在外務工多年,有較為穩定的工作,不少人在小城鎮或者區縣城已經購買瞭住房。對他們而言,種一畝地純收入僅六七百元,吸引力不夠,還要耗精力。除瞭有的人願意種些口糧田外,不少人要麼將土地撂瞭荒,要麼送給別人種。在一些村社,40%以上的轉戶農民土地被親戚朋友或鄰居"撿"去種。

  在豐都縣名山街道古傢店村村委會主任古明華看來,農村"撿地"的出現,主要是因為農民轉戶大多是自發行為,其留下的地塊高度分散。"村裡平均一戶人承包地隻有3畝多,還要分散成10多個地塊,彼此之間距離還很遠,沒法統一流轉,搞規模經營。轉戶農民自己不想種,還不如免費送給別人種。"古明華說。

  "進瞭城也不能丟下土地"

  雖然轉戶農民大多都說種地苦、效益差,不願意再種地。但他們卻沒有一個人主動將承包地經營使用權交還給村社集體,真正實現"人地分離"。

  農民轉戶進城,為何不願放棄農村土地權益?記者采訪發現,這主要有三方面原因:一是直接退地補償少,難以達到轉戶農民預期。受目前政策限制,各地對轉戶農民主動將承包地退出,交還給村社集體應如何補償沒有明確的標準。有的地方采取用承包期內剩餘年限測算農業產出值的辦法給予補償,平均每畝補到1萬元,低於轉戶農民預期。二是認為土地是生存保障的底線,雖然自己轉戶進瞭城,但"農村仍有地在手,進城就有瞭底氣,幹得不好,還可以退回來"。三是認為未來土地升值潛力大,"即便進瞭城,也不能丟下"。

  "農民越來越看重土地的價值,大傢覺得隻要保留土地承包經營權,以後無論是流轉還是征用,都不吃虧。"開縣臨江鎮青陽村支部書記劉定明告訴《經濟參考報》記者,僅以土地流轉為例,村裡汽車貸款信貸房貸耕地流轉價已從2008年的平均每畝400多元/年,漲到現在的700多元。一戶農民如果能將自傢土地全部流轉出去,一年租金收入就有三四千元,這對轉戶農民而言還是很有吸引力的。

  "無論是出於傳統的'戀土'情結,還是出於經濟效益考量,農民轉戶進城後,要求保留其在農村的土地,有其合理性,也應受到尊重。"重慶開縣城鄉統籌辦公室主任李繼安指出,為瞭尊重農民的土地權益,國傢也有專門的政策要求,在2011年國務院出臺的第9號文件中,就明確規定瞭"現階段,農民工落戶城鎮,是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地,必須完全尊重農民個人意願,不得強制或變相強制收回。"

  加快有序處置土地機制建設

  專傢和基層幹部認為,既要尊重轉戶農民的土地情結,依法保護其土地權益;又要完善農村承包地制度,以"土地不撂荒、種地有效益"為政策設計底線,加快建設轉戶農民有序處置土地的體制機制。

  他們指出,轉戶農民"惜地"又不願種地的矛盾心態,是政府在制定城鎮化和現代農業發展戰略,謀劃未來農村土地經營方式時必須考慮的問題。從長遠來看,如果相關制度安排完善,隨著農村人口大規模轉移進城,農村人均土地資源占有量會提高,通過規范化的土地流轉、股份合作等方式,可以為適度規模經營打下較好的基礎。

  《經濟參考報》記者調研發現,在一些出現集中、成片農民轉戶的地方,不少農業種養大戶、專業合作社、傢庭農場開始規模流轉轉戶農民的土地。由於沒有"失地"風險,還有較高收益回報,轉戶農民轉出土地的積極性也很高。

  在涪陵區馬武鎮石朝門村,自2010年以來先後有600多農民轉戶,其中村裡有兩個社甚至出現瞭整社轉戶的情況,大量農民轉戶進城使土地規范整理和規模經營有瞭基礎。2011年石朝門村成立瞭蔬菜股份合作社,轉戶農民手中的3600多畝承包地折資入股,打破戶與戶之間田埂界限,統一平整後交由合作社經營。轉戶農民每年既可以分享地租、也能分紅,一畝地純收入超過2000元。

  "在蔬菜股份合作社,轉戶農民成瞭股東,既不擔心失去土地權益,又能分享農業生產紅利。"石朝門村黨支部書記何國權認為,如果能給轉戶農民一個穩定的土地收益預期,他們還是願意把土地規模流轉出來,發展現代農業的。

  豐都縣名山街道古傢店村也有類似情況。古傢店村村民原有3200多人,已轉戶1200多人。最近3年村裡發展起瞭蔬菜、瓜果種植大戶50多戶,平均流轉土地面積超過100畝,不少流轉的土地都來自於轉戶農民。"像豐都這樣的三峽庫區縣農業縣,土地資源有限,人均耕地隻有1畝多。人口大規模轉移進城,其實為土地流轉,發展規模農業,創造瞭很大的空間。"村主任古明華說。

  抑制農地撂荒亟須加快產權改革

  在戶籍制度改革中,農民進城不用放棄農村土地,是平穩推進城鎮化的一種嘗試。"土地與戶籍脫鉤"能保障轉戶農民土地權益,但農業生產可能面臨兩個風險:一是農民進城後,農村土地將撂荒;二是農地細碎化,不利於規模經營。

  作為統籌城鄉綜合配套改革試驗區,重慶市從2010年8月實施戶籍制度改革以來,已有近360萬農民自願轉戶進城,不少土地以代耕、出租、入股等方式流轉,土地撂荒情況未出現大的波動,農業生產總體平穩。重慶戶改兩年多轉戶農民承包地處置情況初步表明,通過逐漸提高農業比較效益,提高土地租金等收益,鼓勵發展規模經營,轉戶農民的土地也能得到集約利用,農業發展有更大空間。

  戶籍不用土地換

  在我國城鎮化進程中,農民轉戶進城主要以征地"農轉非"和"土地換社保"方式獲得市民身份和待遇。但由於農民將土地作為保障的需要,以及農村土地附著權益的增加,很多農民轉戶進城不願放棄農地,甚至出現激烈的"土地維權"。

  為保障轉戶農民土地權益,國務院辦公廳在2011年第9號文件中,要求"現階段,農民工落戶城鎮,是否放棄宅基地和承包的耕地、林地、草地,必須完全尊重農民個人意願,不得強制或變相強制收回。"在重慶戶改政策設計中,也明確規定"戶籍不用土地換",農民轉戶進城後,仍可保留農村土地權益。

  "戶籍土地脫鉤"、"人地分離"也引起瞭一些擔憂,認為這可能進一步加劇土地撂荒,不利於農業穩定;此外,農民轉戶後,土地仍掌握在一傢一戶手中,分散使用,難以規模經營,不利於農業發展。

  《經濟參考報》記者綜合重慶農業、戶改部門情況和基層采訪,發現這些情況尚未出現。據重慶各級農業部門綜合調查,2010至2012年,重慶雖有近360萬農戶轉戶進城,涉及承包地300多萬畝,但全市糧食播種面積仍然在3390萬畝左右,糧食總產量穩定在1130萬噸。截至2012年底,重慶糧食已實現"五年豐"。

  重慶農業大區涪陵區的承包地約78萬畝,常年撂荒地占3%左右。區農委農經站站長何澤富介紹說,戶改以來,全區10萬多農民轉戶進城,其承包地要麼仍就近耕種,要麼交給親戚或鄰居代種,要麼將土地流轉給農業大戶或專業合作社耕種,轉戶農民土地規模集中度已超過30%,土地流轉增速較快。轉戶農民承包地撂荒率與全區平均水平相當。

  重慶市統籌城鄉辦公室原專職副主任徐強也指出,從重慶兩年多戶改實踐來看,土地撂荒並未出現擴大化趨勢,並未威脅糧食安全。轉戶農民留在農村的土地,可以通過轉包、出租、入股等方式,規范流轉。

   三因素抑制土地撂荒

  記者綜合采訪發現,在農民大規模轉戶進城的同時,農村未出現大規模土地撂荒,土地規模新屋信貸房貸信用信貸年息借貸增貸轉貸經營還有進一步發展,主要有三方面原因:

  一是重慶戶改對象主要是在城市打工的農民工,這些人長期脫離農業生產,轉戶並不改變土地生產狀況。"除瞭少數距離偏遠、地力很差的土地被撂荒之外,農民工在轉戶前,其實就已將土地交給親戚、朋友耕種或者流轉給農業大戶、專業合作社生產。轉戶並不必然會提高土地撂荒率。"徐強告訴記者,在各區縣,不少農民也並非整戶轉戶,全傢進城,留在農村的父母或子女仍可以耕種土地。

  在開縣臨江鎮青陽村,村民任強轉戶後,就遷到瞭鎮上居住,傢裡5畝多土地交給瞭親戚種植中藥材。任強告訴《經濟參考報》記者:"咱三峽庫區農村人多地少,人均還不到一畝地。雖然現在很多人轉戶進瞭城,但人均土地面積還是不多,一旦有人進城,別人就想拿地來種。"

  二是在戶改中,就近就地轉戶比例較高,這些轉戶"新市民"也可以就近耕種自己的土地。據重慶市戶改辦統計,在重慶360萬轉戶農民中,就近就地轉戶比例約在4成左右,不少人"身份是市民,仍在幹農活"。江津區慈雲鎮的舒福全說:"雖然現在轉戶進瞭小城鎮,但是住的地方到自傢水田也隻有不到4公裡距離,平時騎著摩托車不到10分鐘就到瞭,並不耽誤伺候2畝多水稻。"

  三是近年來重慶農村土地流轉速度加快,土地租金上漲,不少轉戶農民來到區縣城、重慶主城區,有些人地遠距離分離的"新市民"願意將土地流轉給大戶、專業合作社等新興農業生產主體,既能解決土地撂荒,也在一定程度上實現瞭土地適度規模經營。

  在涪陵區馬武鎮石朝門村,國全蔬菜專業合作社就流轉瞭全村大量轉戶群眾土地。"以前農民一傢一戶種地難賺錢,種水稻、玉米隻能維持溫飽。一些人覺得種地又苦又累,寧願撂荒也不願種。"合作社社長何國全說,加入土地股份合作社後,土地變成瞭"金疙瘩"。隨著規模效益顯現,村裡土地租金已從2009年的每畝400多元上漲到600多元,而且每年還能有分紅。土地越來越值錢,隻要合同規范、風險小,轉戶農民願意把土地流轉出來。專業合作社也能獲得更多的土地資源。

   加快農地產權改革

  采訪中,不少政府官員、專傢學者認為,從目前來看,農村土地撂荒的直接原因還是在於農業比較效益太低,農民種地不賺錢。據農情調查,目前重慶人均承包地面積僅為1.1畝左右,大多是"巴掌地"、坡耕地,產出效益較差。通過戶改通道,大量農民轉戶進城,能夠提高農村人均資源占用量,為現代農業發展提供新的空間。

  從目前來看,重慶率先在戶改中嘗試農民進城不用放棄農村土地,在農村尚未加劇土地撂荒,抑制規模經營。從長遠來看,還是應做好詳細、規范的制度設計,處理好農民轉戶進城與農村土地處置之間的關系,既要讓"新市民"平穩轉入城鎮,享受市民待遇,也要保障農村農業穩定,抑制土地撂荒。

  相關專傢認為,戶籍制度改革不可能單兵突進,要使農民進城平穩有序,農業生產不發生大的風險,必須加強農村土地利用制度改革:

  首先,要建立、完善在農民進城後,留在農村的土地處置管理平臺,提高農業比較效益,提高土地租金等收益,並通過相關法律、規章明確,農民轉戶進城後,農村土地不得撂荒。在處置上,鼓勵將承包地交給農業大戶、專業合作組織經營,按協議分享收益。對於自願放棄承包地的,可經集體經濟組織同意後轉讓給其他村社成員或願意遷入村社的其他農民,轉讓價格由供需決定,實現規范有償退出。

  其次,要加快農村土地產權制度改革步伐,真正明確土地承包經營權權屬關系,要在承包地確權頒證的基礎上,通過法律確認村社集體經濟組織作為土地所有者、農民作為土地經營、使用者之間的權利關系,依靠落實農民的財產權利,尤其是農民的土地經營權等,使農民真正在法律上擁有、占有、支配、處置這些財產的權利,這樣一方面能夠解決農民進城後對土地的後顧之憂,另一方面,也能為農業大戶、專業合作社等新型農業經營主體發展創造更好環境。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-18/00393885546.shtml


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內容來自sina新聞

沈城開發商提高首付比例 誰是幕後兇手





圖為 資料片

  新浪樂居訊(編輯王林)三月樓市小陽春還沒到,沈陽樓市中一些開發商便改變瞭銷售套路,2013年還是零首付,轉年開發商卻提高首付門檻瞭,一般購房者貸款購房,最低可以交三成首付,但目前一些開發商將首付提到瞭四成甚至五成。

  高端項目首付就該高?

  位於崇山路上的某高端項目主打洋房、平層別墅,推出的優惠活動則是購房享受貸款首付信義區豪宅信貸年息借貸增貸轉貸房貸信用貸款92折優惠,全款9折優惠。不過令人值得註意的是,該項目首付比例為五成,是目前為止沈陽樓市上首付比例最高項目。

  問及原因,該售樓處置業顧問則解釋說:"我們屬於高端項目和普通住宅畢竟是有區別的。"

  首付比例提高的不僅隻有崇山墅這樣的高端樓盤,還有普通樓盤城建南郡,該項目購房貸款首付四成,享98折優惠,全款94折。

  一位在該項目看房的市民不解地對編輯說:"首付提高一成,對有錢人沒啥影響,對咱們這種工薪階層來說,影響還是挺大的,假設總房款60萬,要是三成首付比例,我交18萬,要是提高到四成,一下子就變成24萬瞭,多瞭這6萬可不是小數目。"

  提高首付銀行是幕後主謀?

  首付提高,是開發商行為還是另有原因,為此我們采訪瞭全經聯理事,中經聯資深理事,沈陽知名房地產職業經理人錢辰炳,"這種情況我已註意到,但是這種情況應該不是開發商所主導的,而是個別商業銀行為瞭回避市場風險提高首付比例造成的。"

  中國名博沙龍核心成員汪亞民認為。"一些開發商提高首付比例與去年底和今年初的銀根偏緊有關,'兩會'政策明確,春暖花開後,這種局面會改觀。因為根據中國經濟目前面臨的嚴重局面適當量化寬松的措施對經濟走出低谷有利。另外,這一舉措對中產不利,對富人沒多少約束!"

  全國房地產經理人聯合會副秘書長汪渝表示,"開發商幹嘛提高首付?如果可以的話,開發商希望是零首付,降低購房門檻,擴大購房群體,促進銷售以及掌握銷售主動權。目前提高首付的都是銀行的相關規定政策,目的是將樓市風險轉嫁給購房者而已。"





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/14262626204.shtml

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