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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

大連市二手房稅費中介費6月起雙方共擔

  多年來,本市二手房交易約定俗成的規矩是:交易稅費、中介費等全部由買方承擔。今年,隨著房產市場下行壓力出現,買方"腰桿子"越來越硬。大連房地產經紀人協會順勢而為,出臺新規:按國傢規定該由賣方承擔的稅費必須由賣方出。這一政策將鼓勵更多買傢重回市場,令樓市向健康發展邁出關鍵一步。

  為瞭控制房價,國傢出臺瞭一項項稅收政策,但以前大連的賣房人卻並不在乎。因為不論國傢怎樣提高房屋買賣的稅收比例,即使是明令由賣方來承擔的個人所得稅、營業稅等,也全由買房人交付。房價上行造就瞭強大的賣方規則,稅費由買方承擔成瞭不得不遵守的規矩。

  今年5月16日,大連房地產經紀人協會理事會正式通過瞭《關於規范存量房過戶稅費及房地產中介服務收費承擔方式的通知》(以下簡稱"通知")。"通知"規定,在存量房交易過程中,過戶有關稅費由買賣雙方按照國傢規定各自承擔;建議房地產中介服務收費,由買賣雙方共同承擔。大連房地產經紀人協會會長袁國鈺說:"大連因此成為長江以北第一個規范這一交易行為的城市。 "

  目前,包括大連市內四區及外縣市絕大多數房屋中介機構均參與"通知"內容的商議和修訂,"通知"內容將從2014年6月1日起實行。記者獲悉,本市的房屋中介四大傢--好旺角、瑞傢、安鑫、鏈傢目前均已經開始按照"通知"內容進行執行。

  《關於規范存量房過戶稅費及房地產中介服務收費承擔方式的通知》

  各房地產經紀機構:

  隨著城鎮化步伐的加快,近期我市存量房交易市場已在不同的地域出現從一房難求的賣方市場轉變為供大於求、買方持續觀望、賣方急於售房的買方市場,一手房市場也是如此。為促進我市房地產經紀市場持續健康發展,更好地保護好房屋買賣雙方當事人的合法權益,現對存量房過戶稅費承擔方式規范如下:一、在存量房交易過程中,過戶有關稅費由買賣雙方按照國傢規定各自承擔。二、建議房地產中介服務收費由買賣雙方共同承擔。三、賣方報盤時,房價中應該包含賣方承擔的稅費或註明房屋交易稅費按國傢規定執行。四、房地產經紀人員要向買賣雙方講清國傢的有關政策,不得誘導買方替賣方承擔稅費。五、本通知從2014年6月1日起實行。

  大連市房地產經紀人協會

  "在長江以南,沒有一個城市的房屋過戶稅是 轉嫁給買方的。但是長江以北,絕大多數城市的二手房交易都將稅收轉嫁給買方,這與北方二手房中介市場形成之初,很多中介機構大量采用現金收房的方式有關,可以說是'胎裡'帶來的毛病。以往在市場好的時候,買方多掏這筆費用實屬無奈,但現在,市場觀望情緒濃厚,買方已經不願意再繼續這種局面。 "

  --大連房地產經紀人協會會長袁國鈺

  背景



  本市在售二手房已超10萬套

  去年大連市內四區全年二手房過戶量為29567套,但今年本市在售房源存量已超過10萬套。這是昨天記者從本市一傢房屋中介獲得的消息。

  大連市存量房交易市場十幾年來一直是賣方市場,隨著調控措施的不斷加碼,2014年大連市在售的存量房源已超過10萬套,市場待售房源數量已經比2010年時增加瞭3倍。市場已經悄然由賣方市場轉變為買方市場,曾經的一房難求變成瞭如今的持幣觀望。

  好旺角房屋董事長高軍向記者透露,以往大連市二手房的平均銷售周期大概為2個多月,但是今年以來,已經成交的二手房的平均銷售周期達到近7個月。

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  買80萬元房 首付能少交數萬元

  "一般來說,一套產權在5年之內、售價為100萬元的房子,買方要替賣方繳納的費用大約在8萬多元。 "袁國鈺說。大連房地產經紀人協會副會長、好旺角房屋董事長高軍告訴記者:"調整政策之後,購房者隻簡單支付契稅和部分中介費就可以瞭,大大降低瞭購房成本。 "

  昨天記者采訪好旺角房屋市場部人士,請她為讀者算一筆賬。以成交80萬元的未滿5年的二手房為例,以前購房者需要繳納全部稅費合計9萬元,新規實行後,假設房價仍為80萬元,賣房人將承擔營業稅及附加、個人所得稅、一半交易費工本費,購房者節省稅費支出53200元。

  按照"通知"規定:賣房報盤時,房價中應包含賣方承擔的稅費或註明房屋交易稅費按國傢規定執行。假設還是這套80萬元的未滿5年的二手房,賣方將自己將要承擔的稅費支出53200元加於房價之中,房價達到85.3萬元(略去零頭),即使這樣,買方仍比原來少支出34790元現金(計算如下表)。

  房屋中介人士稱,通過以上兩種報價、稅費承擔方式的對比,買方如果按"統一含稅報價"的方式購買,現金支付將減少34790元,而每個月還貸僅多出277元。由此看來,統一含稅報價可以大大減少買方的購房成本,使其選擇的空間變得更大,相當於客戶之前隻有80萬的購買能力,而現在可以選擇85萬-97萬的房子;對於賣方而言,潛在客戶也會增多,將更有利於成交。

  項目

  首付房款營業稅及附加(國傢規定賣方承擔)個稅(國傢規定賣方承擔)契稅貸款服務費中介費交易費、產權證工本費(新政策規定買賣雙方均承擔)買方支付現金合計月還款額74.85元/萬×月

  費用比例

  成交額×30%成交額×5.6%成交額×1%成交額×1%貸款額×1.5%成交額×2.5%按800元估算

  (一)買方承擔全部稅費成交額為80萬

  80萬×30%=24萬80萬×5.6%=44800元80萬×1%=8000元80萬×1%=8000元56萬×1.5%=8400元80萬×2.5%=20000元800元(估算)330000元4191.6元

  (二)統一含稅報價成交額80萬+業主稅費=85.3萬

  85.3萬×30%≈25.6萬85.3萬×1%=8530元59.7萬×1.5%=8955元85.3萬×2.5%=21325元400元(估算)295210元4469元

  業內說法



  "這是2004年以來最不好的一年"

  從2004年開始就從事房屋中介的一位老業務員告訴記者,這是他入職以來市場最不好的一年。"不好到什麼程度? "這位業務員告訴記者,去年5月,他所在的店傭金收入是20萬元,今年5月份,傭金收入僅1萬元,"差距很大! "

  這位不願透露姓名的業務員稱,"從2004年到2014年,雖然中間也是有過波折,有時候大傢都喊'樓市不好瞭',但是那時並不是真的不好,隻有今年是真的不好。從2013年的下半年開始,市場漸漸走低,今年春節以後相當明顯。客戶很少,很少有來看房子的。昨天我給一位客戶打電話,推薦給他一處優質房源,但這位客戶說:'房價都要降瞭還買什麼買,來年不是要賠? '"

  房價真的降瞭 幅度還不小銀行小額信貸條件

  本周記者從一位房屋中介管理人士那裡獲得消息,目前成交的二手房房源與去年同期相比價格有所下降。"100萬以下的房子價格下降約有4%,100萬以上的房子價格下降約有5.38%。 "

  另一傢中介一位資深人士告訴記者,房價現在下降瞭10%-20%。該中介同時代理十餘傢新樓盤銷售,"商品房每平方米降價 1000元-2000元是普遍的,而且部分樓盤還推出價格很低的特價房。隻要價格下降,剛需總是有的。 "對於手裡的二手房源,該人士稱,2012年賣2萬元一平方米的房源,現在價格大約是1.6萬元/平方米;2012年賣1萬元/平方米的房源,現在價格大約是7000元/平方米-8000元/平方米。"現在賣二手房的房主隻有兩類人,一類是急著變現的,另一類是擔心房產稅的,所以他們都是價格差不多就賣。有的為瞭急於出手,特地報出低於市場價的價格,這也導致二手房的價格下滑得很厲害。 "

  一位從業時間長達12年的房產中介管理人員給記者舉出例子,靠近東港一樓盤101平方米戶型,去年、前年的成交價是170萬元,今年報價158萬元仍無人問津。三八廣場商圈某使用權學區房,33平方米報價39萬元,去年、前年這樣的房子一掛出來當天就會有一兩撥看房人,但今年卻長時間無人看房。

  袁國鈺稱,中國人的買漲不買跌的心理及羊群效應讓今年的市場出現滯漲。"整體看房價有向下的調整,個別房源的降價幅度是很大的,這得看賣方是否急於出手。如果看整體房源,目前來看國內除瞭個別城市價格調整較大外,多數城市房價調整不到1%。 "

  半島晨報、海力網記者趙暉

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-20/08002737807.shtml


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