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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

新浪商業地產沙龍 商業地產發展現狀和前景

  新浪樂居訊 (編輯 肖彥春)新浪樂居邀請房地產業內人士和廣大網友一起尋找2014北京最具投資價值商業地產--馬上買房樂之新浪樂居2014北京商業地產"金路標"大獎評選於4月16日啟動,北京恒泰量行房地產經紀有限公司和北京思源經紀已入選該評選候選名單。

  》》2014北京商業地產"金路標"大獎評選

  商業地產投資和回報相較於住宅更復雜,開發和運營對專業要求更高。什麼樣的商業地產更具投資價值?不同投資人更適合投資哪種商業地產?如何擴大商業地產的投資回報率?國內商業地產有哪些機遇和挑戰?本次新浪商業地產沙龍特邀北京恒泰量行房地產經紀有限公司總經理鄭義和北京思源經紀商業地產部總經理王旭為大傢解密商業地產發展現狀和前景,為房企和投資人提供專業建議和警示。

  舉辦地點:新浪樂居直播室

  邀請嘉賓:

  北京恒泰量行房地產經紀有限公司總經理 鄭義

  北京思源經紀商業地產部總經理 王旭



南港區土地貸款期數圖為新浪商業地產沙龍現場

  以下為沙龍現場實錄:

  主持人:各位新浪樂居的網友大傢上午好,我是本次沙龍的主持人,新浪樂居商業地產編輯肖彥春,歡迎大傢在這個時段關註我們新浪商業地產沙龍,本次沙龍將圍繞目前北京和全國的商業地產發展現狀和前景這一主題展開。

  提到商業地產,可能很多網友都比較陌生,但商業地產業內人士和房地產從業人員都很關註商業地產的發展現狀和前景。加速城鎮化建設的多方利好,使商業地產同時面臨多重機遇與挑戰。眾所周知,商業地產的開發和運營運作對專業要求更高,行業內更需要商業地產專傢的指導和參與。因此本次沙龍新浪樂居特邀北京恒泰量行房地產經紀有限公司總經理鄭義和北京思源經紀商業地產部總經理王旭來為大傢解密商業地產發展現狀和前景。

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圖為北京恒泰量行房地產經紀有限公司總經理 鄭義

  主持人:鄭總,請您簡單介紹一下恒泰量行目前的企業狀況和定位。主要的合作夥伴有哪些?

  鄭義:我們的定位是要做中國商業地產及產業園領域的整合營銷服務的第一品牌,要做為中國企業提供專業的找樓服務機構的第一品牌。公司成立僅六年多的時間,成功服務瞭100多個開發商項目,目前在北京我們正在服務北京500多個寫字樓和產業園區開發商,在北京有9個分支機構,全國佈局後外阜項目分佈在河北、山東、四川、廣州,深圳,天津,湖南七個省市,全國拓展的步伐還在進行中。

  我們主要的合作夥伴有昆泰集團、中海集團、東升科技園、中關村軟件園,中鋼集團,金融街控股等等一些涉及商業地產和產業園區的開發商。



北京思源經紀商業地產部總經理 王旭

  主持人:感謝鄭總的介紹,請王總介紹一下思源經紀目前的企業狀況和定位,有哪些主要合作夥伴?

  王旭:思源經紀是中國房地產流通領域最優秀的綜合服務商。以營銷代理為主營,涵蓋土地運營、營銷顧問、商業顧問、商業招商及運營在內的地產流通領域全價值鏈服務業務。2000年起進京涉足房地產經紀業務至今,依靠品質化的服務不斷贏得戰略客戶的青睞,已陸續為全國百強開發商的近千餘項目提供營銷服務。

  思源經紀在全國范圍下轄北京、成都、上海、深圳、天津、青島、濟南、南京、杭州、武漢、長沙、西安、重慶等二十二傢城市公司及專業機構。現已成為華北地區及西部地區綜合實力最強的經紀公司,2013年銷售額近千億,連續五年業績復合增長率超50%。

  從商業板塊來說,我們一直保持著公司穩定的發展態勢,長期以來一直秉承著公司追求長遠可持續發展的企業指導方針,現在我們主要服務是從前期商業策劃的定位到後期的招商及運營管理,以及商業地產銷售的全價值鏈服務業務。

  合作夥伴有萬科、首開、保利、中鐵建、住總、遠洋富力、金融街、中信等,基本上是一線的一些開發企業。

  主持人:思源的合作夥伴基本覆蓋瞭絕大多數的大型開發商企業。接下來請鄭總和王總從自身經歷介紹一下,恒泰量行和思源經紀曾經參與過哪些商業地產項目?

  鄭義:參加的項目太多瞭,從2005年入行以來到現在九年時間,從CBD整個商圈開始,東二三環,包括三元橋、亦莊、金融商圈、中關村、上地商圈,基本這些商圈的寫字樓和商業招商工作一直在參與,公司成立到現在參與的項目累計成交的有100多個,現在市場比較活躍的北京地區的甲級寫字樓和乙級寫字樓我們基本覆蓋瞭60%-70%。

  王旭:從現在思源商業板塊來說,近期服務的項目包括公司自持開發的順義石門聚樂匯項目,是思源自持的商業招商運營項目。以及包括前期策劃及招商商業項目,如金融街長安中心、京投琨禦府、昆泰大望京項目、蘋果園交通樞紐綜合體等諸多大型綜合體類商業服務案例。思源經紀商業服務是從項目前期顧問到後期招商銷售,以綜合體項目、商業項目、地鐵上蓋商業物業等為主要服務類型。

  主持人:以下命題相對比較開放一些,大傢可以隨意暢談。期望從二位的交流互動中能給業內帶來更多有價值的新觀點和專業建議。

  2014年伴隨著樓市的動蕩,商業地產業風起雲湧,作為商業地產顧問機構怎麼看國內商業地產目前狀況及未來前景,北京的商業地產相較於全國有哪些機遇和挑戰?

  王旭:目前來看,涉足在商業地產的開發商有逐漸增多的趨勢,像現在紅星地產、泰禾,以及我們公司服務的客戶萬科、首開、中鐵建等,還有一些其他開發商逐漸向商業地產領域邁進,而且有一個逐漸增量的趨勢。個人認為商業地產特色化的競爭相對比較激烈,尤其是重視商業地產一些主題的打造,包括普遍開始增大關於餐飲、休閑、娛樂、兒童這種體驗型業態的比例。

  隨著消費者認可度的增加,我們對商戶也有一定的瞭解,從商傢來說,他們現在這種體驗型業態的租金承受能力逐年呈上升趨勢,因為以往我們可能認為一些餐飲、娛樂的租金承受能力相對比較低。隨著現在市場變化,以及人們生活需求消費理念的改變,這種業態承租能力有大幅上升的趨勢。

  說到商業的打造,我們還要回歸到商業的基本規律。我們不能為瞭主題而做主題,應當更加符合消費者消費的需求,才能使商業地產處於一個良性健康的發展。

  從投資者角度,從今年市場來看已經回歸到瞭理性的投資心態,不像往年可能盲目投資,而且現在投資者在投資商業產品的同時應該更註重這種產品今後的運營能力,也就是說開發商後期的運營能力至關重要,不會像原來隻關註它的產品,所以這種盲目的投資行為可能在未來市場會逐漸減弱。因此目前市場價值型商業未來將會更受到投資者的青睞。

  隨著各種新興政策逐步推出,北京未來將向生態、文化、旅遊、服務這種國際化的都市方向去發展,未來周邊新城區的商業地產發展才是重中之重,產業模式中更應該具備商業價值以及投資價值的一些商業項目。

  鄭義:剛才王總說的商業偏重於商鋪比較多一些,我從辦公角度分析一下整個市場。

  現在辦公的公司多集中在有國傢政策扶持的寫字樓和園區的比較多,可見政策對於商業地產領域中的辦公模塊很重要。目前中國開展瞭產業整合、產業城鎮、產業園、智慧城市等專題,專門進行產業化綜合性地產全國復制,目前智慧城市,產業新城,城鎮化,我覺得產業地產跟商業地產是完美的結合。

  在北京,現在辦公最密集的還是整體享受園區政策的這些區域,如中關村高科技園區,CBD商務區等。當然辦公也離不開商業的配套,辦公+商業配套完美結合構成瞭商業地產鏈條。辦公+商業地產+產業地產+住宅地產,將來是一個融合的發展。

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本文導航

  • 商業地產發展現狀和前景
  • 如何定義商業地產的價值


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/13302740710.shtml

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