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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

商業地產熱潮退去 裸泳者正在品嘗苦澀

??重慶市市長黃奇帆被譽為當下最懂經濟的省部級官員之一。

??近日,他在重慶兩會上公開警示:商業地產過剩風險應該被各界所重視。盡管他的政府班子擁有出色的經濟治理能力,但這一次公開發言,是在一次民間建言之後。

??經濟觀察報瞭解到,重慶市房地產商會此前曾致函市政府,提出調整土地供應結構、取消商業物業硬性指標、允許房企取消部分未開工酒店建設等十餘條建議。

??“重慶比我們好不瞭多少。”一傢全國排行前五名的房企,其成都負責人曾睿感慨道,早年售罄的某優質寫字樓項目,如今隻要有人願交物業管理費,業主就不收租金免費讓前者入駐辦公。

??世邦魏理仕報告稱,去年4月全球在建購物中心面積3900萬平方米,中國占一半以上。成都購物中心在建面積320萬平方米,全球城市排名第二。

??離成渝兩座西南大城市數千公裡外的沈陽,大量購物中心常見空鋪、死鋪,已經延續瞭好幾年,但是沈陽的教訓似乎沒有被其他大部分二三線城市汲取。

??同策咨詢研究部對35個大中城市商業地產供需情況監測顯示,成都、重慶、沈陽、杭州、長沙等19個城市商業地產過剩。盈石集團研究中心數據則指出,二線城市面臨供給壓力,成都、武漢、南京排名前三。

??“高速地產開發中,出現增量和消化量不對等,沈陽、重慶都有,表象是商業地產空置率偏高。”一位成都市主管商業的官員直言,商業地產正進入到深度調整階段。

??“從理論上,隨著經濟的發展,超前建設的商業物業是可以被逐漸消化的,所以表面上看商業過剩不像住宅那麼可怕,誰都幻想能比人傢有更好的吸引人氣的辦法,它就變成瞭一個溫水煮青蛙的過程。對資金成本普遍很高的內地房企而言,根本等不起。”一位全國排名靠前的商業企業高管說。

??新鴻基發展(中國)有限公司董事總經理鄧維聰此前在接受本報采訪時表示,二三線城市大搞CBD,想要稅收就業,但是不認真研究供求關系,沒有經濟支撐,造出來的東西隻能養老鼠,是浪費土地。

??過去十年,在城鎮化大旗下,商業地產歷經野蠻生長。但是行政主導的造城運動,常常與人的城市化並不匹配,這種矛盾從住宅已經蔓延到瞭商業。在經濟下行和電商沖擊的背景下,二三線城市的商業供應風險正不斷顯露。

??上述成都主管商業的官員透露,成都已在商業土地供應上主動調控,產業立城,除瞭吸引大企業進駐,還會推出自主創業扶持計劃,“房地產增加政府收入,政府反過來建設基礎設施,這種模式走不下去瞭。這一輪調整,將會是深度的。”

??“熬”

??2月3日,成都市高新區。望著窗外鱗次櫛比的商業項目,文鞅吐出來一個字,“熬。”

??文鞅是國內一傢知名房企的成都商業總經理。內外壓力令他和麾下團隊感覺壓力如山。在公司內部,更將項目總經理稱為“熬總”,盼著早日熬過難關。

??多位地產人形容,當地商業總量頗為“恐怖”:購物中心破百,南延線有近60個。世邦魏理仕數據顯示,成都寫字樓現存量533萬平方米,空置率36%。零售商業去年新增近百萬平米,未來三年預計供應358萬平方米。

??近日記者走訪成都部分購物中心,富力天匯、凱德天府、奧克斯廣場、蘇寧廣場、九方購物中心等多項目有商鋪空置。南延線附近的奧克斯廣場,部分區域數空鋪相連;成都核心區的富力天匯,部分樓層近半數空置,不少商鋪大門緊鎖。

??“不少公司將辦公用品都搬進購物中心。”曾睿解釋,商鋪空太多不好看,好死不如賴活,死掉瞭就血本無歸。

??購物中心的招商成為瞭買方市場。沈陽某知名購物中心工作的人士講述,當地很多購物中心是空鋪死鋪。公司隻有組合多個城市項目談判一個連鎖品牌商傢,才能爭取到更大的話語權。否則,品牌商傢會要求大幅免租金和補貼等。

??要養熟一傢購物中心,除瞭拼運營,更要銀行信用貸款代償拼輸血能力。

??文鞅有時會懷念幾年前,商場開業一兩年就能做火。如今取得昔日成果越來越難,要做更多互動體驗,這也對資金構成挑戰。自傢融資成本6%-7%,僅能做到不虧。

??文鞅說,很多房企融資成本超過10%,三分之二都在虧本經營,難熬下去。而當初集團給自己制定的3年實現較高收益的任務,也無奈通過申請延長時限,“大環境如此,真沒辦法”。

??然而從去年開始,成都部分銀行便對寫字樓市場停止按揭貸款。最近又曝出招商銀行(14.63,0.06,0.41%)對除底商外的商業地產暫停貸款。而未來三年,成都還將有寫字樓398萬平方米,零售商業358萬平方米供應放量,停貸消息無異於雪上加霜。

??怪胎的一幕是,不少寫字樓已變相改成SOHO狀態的公寓形式出售,“增加居住功能,實際就是為瞭能快速銷售回款,”曾睿說,“金融體系對商業地產保持高度警惕,這種時候,拼的是開發商和銀行關系。”“絕大多數企業,日子過得很艱難。絕大多數,不是少部分。”NAI新巢地產成都公司總經理蔣鵬強調。

??熱潮

??成都商業地產的開發熱潮,從2008年大規模來襲。“當年4萬億經濟刺激,全國商業地產熱度上升。”一位成都當地主管商業的官員透露,四川又發生地震,國傢大力支持災後重建,需要吸引大量資金和項目。

??不但華潤、萬達[微博]等內地房企蜂擁而至,一向審慎的外資企業亦紛至沓來。九龍倉、恒隆、太古等雲集成都,“這種密集程度,全國沒第二個。”成都大悅城總經理田維龍說,成都在西部屬核心城市,還能輻射到雲貴贛青寧等地。

??大悅城地產進行過詳細市調,發現成都確實是個典型消費型城市。成都居民會拿50%的收入用做消費。豪車、私傢車保有量全國第三,LV、卡地亞[微博]消費全國第三。化妝品消費裡,雅詩蘭黛、迪奧單櫃坪效全國第一。國際奢侈品牌入駐量內地第三。

??“正是因為成都濃厚的消費氛圍,當地人也很喜歡買商鋪,熱潮初期,很多商鋪一出來,一夜之間就被搶光瞭,很多初進企業都信心滿滿。“一位在當地考察瞭數年的開發商老總說。

??2010年9月,時任四川省委書記劉奇葆提出天府新區規劃。當年,成都市政府由青羊區遷至南部的高新區。2011年,國務院批復《成渝經濟區區域規劃》,明確提到建設天府新區。總面積1578平方公裡的天府新區涉及3市7縣,成都市占1293平方公裡,主要集中在南部。2014年10月,天府新區的審批獲得國務院通過。

??就在天府新區熱炒的2011年,全國住士林二胎借款宅嚴格限購,土地市場低迷,房企把商業當作轉型方向。當年,成都商業用地成交量同比增長33.57%。成都民間機構數據顯示,成都土地供應4935畝,商業用地占30%,商業兼住宅用地(商業占大比重)達到27%。到2014年底,成都533萬平方米寫字樓存量,天府新區占46.8%。

??從政府的層面,能持續貢獻稅收的商業用地,吸引力不比住宅用地的誘惑小。文鞅說,其一位重慶商業地產商朋友,每年都給政府貢獻稅收2億元以上。公司的商業項目每年也能上繳1億元的稅,好的項目貢獻更大。“成都的土地推售過程中,住宅和商業占比基本是硬性規定。”一位知名商業地產開發商項目負責人說,平均住宅項目裡都有10%-20%商業配比,房企不接受就沒地拿。此外,還有大量綜合體用地。

??過剩

??城市規劃的大手筆,預期在於當地豐沛消費人流隨之遷徙,但其效果似乎被高估瞭。

??以新區中的,南部成都金融總部商務區為例,多是高密度超高建築和商業,但配套產業卻未跟上,消化最少要五年。

??壓力還在加大。未來三年,預計成都市將供應寫字樓398萬平方米,天府新區占65.4%,零售商業供應358萬平方米,天府新區有132萬平方米之多。“商業供給速度超過消化速度,新區建設之後居住人口和產業卻跟不上。做商業地產開發的會吃不飽。”文鞅說,新城裡即便是好的購物中心,也隻有午飯時才有人氣,晚上隨著大量新城裡的員工返回舊城,商場裡就變得空蕩蕩。

??成都之困,亦是全國之困。

??同策咨詢研究部把人均商業面積超過1.5平方米,看作商業地產供求均衡的標準線。在其監測的35個大中城市中,銀川、呼和浩特、沈陽人均商業面積已在4平方米以上。重慶、杭州、長沙、成都等16個城市,人均商業面積遠超過1.5平方米。

??2014年盈石集團研究中心跟蹤的20大城市商業物業存量超過7600萬平方米,二線城市占72.8%,較年初增加5個百分點。在去總體量850萬平方米的新開業購物中心中,近九成是來自二線城市。

??盈石報告指出,成都、重慶、南京、武漢、長沙等城市未來商業物業供應量較高,進入這些城市的商業地產市場應慎重,避免大供應量沖擊。“上海附近一個城市的工業園區,正在蓋一個高700米的CBD中心,除瞭蚊子和老鼠,還有誰要去?全國都在建CBD,但是整個城市規劃裡商業和住宅的比例怎麼樣是合理的?人口和住宅的比例怎麼樣是合理的?有幾個城市認認真真去研究這個事情瞭?“新鴻基發展(中國)有限公司董事總經理鄧維聰說。“過去幾年,許多城市都出現商業用地供應的指標拉升。”蔣鵬指出,政府是遊戲規則制定者,開發商是參與者,前者規劃導向固然有責任。但大規模供應土地時,開發商多忽略瞭市場容量有頂的常識,過於樂觀地看好市場,缺乏風險預判能力。

??上述成都官員說,高速地產開發碰到經濟形勢下行。電子商務對商業地產沖擊巨大,很多人不願去商場購物,創業團隊也不需要去寫字樓。傳統發展模式需要改變,商業地產正步入深度調整期。

??化解

??商業地產過剩,背後更深層次的問題在於——產業聚集、經濟發展和城市建設速度如何平衡。

??知情人士透露,重慶市房地產商會此前曾給重慶市政府寫意見書,提出政府統一控制一級市場新增土地供應;調整土地供應結構,取消商業物業的硬性指標,取消或降低商業項目綠地率和建築密度等規劃指標要求,允許房地產企業取消部分未開工酒店的建設等十餘條建議,以控制商業總體體量,防止出現區域性過剩風險。

??1月20日,重慶兩會期間,黃奇帆表示要把握好在房地產領域六個方面的供求關系,防止產能過剩帶來的重大風險。黃奇帆指出,每1萬城市人口配置1平方公裡建設用地,就足夠瞭;商業物業1平方米商鋪要匹配2萬元零售額,否則沒錢賺;寫字樓供求體量2萬元GDP每平方米。黃明確,重慶市今後不再將五星級酒店作為招商引資項目。

??去年年初,蘇州市出臺商業地產“限售”和禁止“售後包租”政策,甚至規定在一定時間內不再出讓商業綜合性用地;同年6月,杭州也對商業綜合體佈局的問題區域進行差別化調整,部分區域嚴格控制新增大型商業綜合體開發。

??文鞅所在的成都市亦有動作。上述成都當地官員對本報記者表示,政府對土地供應不應簡單跟著市場走,要自主性控制調節,持續放量。去年由開發商、企業業主組成的成都市樓宇經濟促進會,正在商業地產中的招商招租和市場拓展等方面抱團決策,減少地產資源浪費。“現在要以產業立城,城市建設和空間配置隻是一種手段。到目前為止,世界500強企業成都已引進260餘個,除瞭引進來,我們還將在近期推出針對自主創業的扶持計劃。”上述成都官員說。

??但亦有房企未看到風險,躍躍欲試打算進入成都。一傢排名前20強的上海房企對本報表示,正在積極尋覓進入成都,尤其是操盤商業地產的機會。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-15/09275972536538435994169.shtml


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