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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

萬達IPO商業帝國新征程

  伴隨姍姍來遲的萬達商業地產IPO,王健林將毫無懸念地登上國際資本舞臺。王健林帶著出身大連的萬達走出大連、走向全國,現在正走出國門、走向世界。如有購房問題可咨詢400-606-6969

  軍人出身的王健林,上世紀80年代進入房地產行業,是國內最早一批涉足房地產的民營企業。90年代,中國足球職業化大幕正式開啟,大連萬達隊6年4奪甲A桂冠,爆得大名。借助飆升的人氣,萬達走出大連,走向全國。進入新世紀以來,借助城鎮化浪潮,萬達旗下核心產品萬達廣場在全國遍地開花。

  王健林立志要做全球持有面積最大的商業地產公司。縱觀一路以來的發展, 王健林以其敏銳的嗅覺和果敢的執行力,借助於經濟浪潮,踏著精準的節拍,帶領萬達走向瞭一個又一個的高峰。即將到來的萬達商業地產IPO,無疑將王健林和其統治下的萬達帶上新的征途。

  放棄A股上市後,萬達商業地產以閃電般的速度奔向香港。隨著其招股書的公佈,港交所今年最大一單IPO漸行漸近。

  而剛被馬雲搶走首富之名的王健林,將有機會重新爭奪首富的寶座。當然,這不是他們的第一次對壘。就在披露招股書前半個月,萬達與騰訊、百度兩大互聯網巨頭(簡稱騰百萬,TBW)在深圳簽署戰略合作協議,宣佈共同出資50億元,成立萬達電子商務公司,打造全球最大的O2O平臺。

  這在外界被稱為"反阿裡聯盟"。不過馬雲評價說他們不是WTB(玩淘寶),而是WTB(烏托邦),甚至是BTW(by the way,打醬油)。

  不管結局如何,O2O這一新概念,是沖擊上市的一個不錯的砝碼。以執行力著稱的王健林,接連在上市的道路上摔瞭跟頭,以至於排名前十的地產公司中,萬達是唯一的未上市公司。

  "今年要推動2個目標公司上市,這是投資管理中心的重點工作。"在今年年初的萬達年會上,王健林信誓旦旦。對於上市,萬達真的是等不及瞭。

  一個龐大的商業帝國

  萬達究竟有多大?從招股書上的一組簡單數據,即足以說明。

  2013年,萬達的核心業務商業地產收入達到867.74億元,凈利潤為248.82億元。按商業及住宅物業合同銷售額計算,2013年合同銷售額為1264億元。

  在2013年中國房地產企業銷售排行榜中,萬達排名第三,第一是萬科,其合同銷售金額約為1740億元。

  當然,這次上市公司隻納入瞭商業地產業務三大板塊,包括長期投資的商業物業開發租賃、開發和銷售物業及酒店經營。這是萬達集團目前盈利能力、收入水平最好的三個板塊。

  按照萬達集團2013年度工作總結會議上公佈的數據,2013年,萬達集團資產達到3800億元,收入1866億元,同比增長31%,萬達集團目前已形成商業地產、文化產業、連鎖百貨三大核心產業。

 兩個制勝法寶

  萬達速度和低廉的土地成本是萬達得以快速發展的兩大制勝法寶,借助這兩大優勢萬達以訂單模式將萬達廣場迅速復制到全國。

  萬達速度

  "萬達速度"是萬達身上最重要的標簽。

  截止2014年6月31日,萬達於中國29個省份的112個城市擁有178個物業項目,主要包括:於109個城市的合共159座萬達廣場;於7個城市的合共8座開發中的萬達城;於10個城市的合共11個其他物業項目。

  這組數據意味這什麼?萬達從2005年開始開發第三代萬達廣場,上述159座萬達廣場中有155座為第三代產品,這也意味著,短短九年時間,萬達以每年開發17座萬達廣場的速度向前狂奔。

  "萬達速度"是其他企業難以望其項背的。要知道,幾乎與萬達同規模的華潤萬象城,8年不過才建成13座。

  據王健林披露,"萬達2013年施工面積5179萬平方米,萬達一傢企業的施工面積接近整個歐洲施工面積的總和。"

 低廉成本

  招股說明書上,萬達商業地產首次公開瞭其拿地成本。2011年至2013年,萬達廣場的平均土地收購成本,按每平方米建築面積計,分別約為1821元、1171元、1096元。2014年上半年更是降至1012元。在地價節節攀升的背景下,萬達廣場的拿地價格卻一年比一年低,業內人無出其右。

  更重要的是,萬達的拿地成本遠低於同行。根據國土部發佈的數據三灣鄉房貸試算顯示,2013年全國105個主要監測城市,商業用地價格6306元/平方米,同比漲幅7.9%。相比之下,萬達的低價,讓業內艷羨。

  萬達與地方政府的關系是其核心所在。地方政府認為萬達廣場的城市商業綜合體模式,可以提供更多的就業崗位和稅源,提升城市形象。更為重要的是,從拿地到開業保證在24個月內完成的"萬達速度",在五年一屆的政府換屆節奏中,更能迎合地方主政官員的短期政績訴求。

  因為極低的土地成本,萬達享受到瞭土的紅利。

  2013年,萬達商業地產收益867.74億元,凈利潤為248.82億元。國內房企老大萬科實現營業收入1354.2億元,凈利潤也僅為151.2億元,而根據此前公開財報的房企中最賺的中海地產公司去年實現的凈利潤約為183億元,仍然不及萬達。

 三個精準節拍

  上世紀90年代,萬達在足球業的一出一進,爆得大名,品牌度和美譽度急升。進入21世紀,在城鎮化的浪潮下,地方政府青睞商業地產,萬達踩準節拍,乘著這一東方萬達廣場在全國遍地開花。不安心隻做地產商的王健林,又開始涉足文化、旅遊、百貨產業。近兩年來,萬達又開始走出國門,高調佈局海外市場。

  王健林對萬達的未來究竟有著怎樣的野心?

 因足球爆得大名

  1994年,中國足球職業化大幕正式開啟。

  王健林的大連萬達隊6年4奪甲A桂冠,並創造瞭職業聯賽連續55場不敗的神話,成瞭甲A時代名副其實的"巨無霸"。

  甲A時代,萬達隊6年的輝煌戰績成就瞭萬達的品牌知名度。萬達品牌開始名聞天下。借助飆升的人氣,1998年,萬達走出大連,步入跨區域發展時期。1998年至2001年,其位於成都、南京、南昌、昆明的樓盤遍地開花。

  事實上,萬達足球,是這傢起步於大連的公司,實現全國擴張的金字招牌。

  據前萬達俱樂部總經理石雪清曾向記者回憶稱,2003年6月他任職萬達集團重慶分公司總經理後,到南坪區為項目選址,卻一直未能找到合適的地塊。快要放棄的時候,石雪清與陪同的當地官員一起吃飯,南坪區區長恰好在隔壁,聽說石雪清曾經是萬達足球俱樂部總經理後,執意要見他。最後,石雪清拿到瞭想要拿的地,後建起南坪區萬達廣場。

  足球對萬達在房地產行業影響,可見一斑。

  王健林曾經說過"足球確實給我們公司帶來很高的聲望和美譽度,為我們向異地發展奠定瞭良好的社會基礎。足球踢出瞭'萬達'的影響力,顯示瞭'萬達' 的實力。如果沒有足球,我們可能還需要更長的時間才能成為全國的知名企業。"

  不過,進入世紀之交的2000年1月,對中國足球大環境失望至極的萬達黯然退出瞭中國足壇。退出之後的萬達,在主業上高歌猛進,發展成為中國最大的商業地產企業。

 城鎮化福利

  城鎮化開始,地方政府把建造大型商業設施當作招商引資的政績工程,商業地產被認為可以提升當地稅收、就業和城市形象,可以化解"土地財政"難題,同時也有利於打造升值潛力大的商圈,提升周邊地價。水林鄉二胎房貸是什麼意思

  也因為如此,打著"萬達廣場到哪裡,哪裡就是就是市中心"旗幟的萬達廣場格外受到地方政府的青睞。

  在萬達廣場的選址上,萬達一般會與政府合作,選擇剛起步發展的二三線城市,或一線城市的舊城區或開發區,以低價拿地,並結合城市自身的發展來帶動商區的發展。

  萬達采取的是"以售養租"模式。"以售養租",顧名思義就是以出售物業產生的巨大現金流為支撐,盡可能多地持有"隻租不售"的物業。王建林的目標是成為全球持有面積最大的商業地產公司。根據萬達方面的數據,2013年,萬達持有物業面積1704萬平方米,排名全球第二。

  就這樣,萬達的全國快速復制萬達廣場。高速周轉帶來的高速擴張,讓萬達迅速做大做強,成功擠進全國前三。不過,這也引得業內人質疑,一旦某個項目出現問題,資金鏈將承壓。

  萬達物業租金的回報率並不高,萬達商業地產的絕大部分收入來自物業的開發和銷售,租金收入僅為少數部分。截至2011年、2012年、2013年以及2014年上半年,萬達商業地產的物業租賃及物業管理產生的收入分別為37.69億元、58.43億元、84.83億元、51.77億元,分別占收益總額的約7.4%、9.9%、9.8%、22.3%。

  與此同時,關於商業地產的泡沫論也此起彼伏。

  五洲國際董事長舒策城在公開場合指出,中國規劃部門有責任,批瞭太多的商業地產,城市規劃應該是業態規劃、功能規劃,而不是建築規劃。當然,經濟發展一定會產生過剩,需要轉型升級。競爭很激勵,一定會洗牌。

  港龍控股董事局主席蔡志遠則認為,商業地產的過剩是局域性的。"一線城市不過剩、二線城市嚴重過剩,好一點的縣級市、地級市商業地產是空白的。"

  而二三線城市正是萬達廣場的重點區域。如2012年開業的20個萬達廣場,有19個是位於二三線城市。

  業內人士指出,競爭很激烈,萬達的競爭壓力越來越大,成本壓力也會越來越大。

  有一項財務指標可以佐證,招股說明書上顯示,萬達商業地產的業績正在遭遇挑戰。2013年上半年萬達商業地產收入318.34億元,凈利潤為100.86億元。2014年,收入下降至232.51億元。凈利潤進為49.17億元,不及去年同期的一半。

 多元化與國際化

  跨界競爭已經成瞭現代商業競爭的一種重要模式。

  資金壓力,也是萬達走向多元化、不斷收購有現金流的經營體的因素之一。

  招股說明書顯示,截至2014年7月31日,萬達商業地產有未償還債項高達1819.69億元,包括計息銀行及其他借款1745.23億元及有擔保債券74.46億元。

  《東地產財經周刊》記者不完全統計,僅2013年,萬達就發行瞭8隻信托產品,將近100億的發行規模,可見其對資金的渴望。

  王健林表示,"房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流。"

  跨界經營是必然的選擇。

  "到2020年,萬達房地產收入占集團總收入比例將降到50%以下。"王健林表示。

  根據今年年初萬達發佈的數據顯示,2013年,萬達集團收入1866億元,同比增長31%,萬達商業地產收入1456.2億元,同比增長32%;萬達文化產業集團2013年收入255.2億元,同比增長23%;百貨收入154.9億元,凈利潤增虧7%。

  萬達集團發佈瞭2014年目標:萬達集團資產達到4500億元,收入達到2400億元;計劃開業武漢漢秀、武漢電影科技樂園兩個重大文化產業項目,新開業24個萬達廣場、18傢五星級酒店。萬達商業地產公司收入達到1830億元,萬達文化產業集團達到317.5億元,繼續保持快速增長。

  王健林想把萬達推得更遠。萬達在英國、西班牙、美國、澳大利亞尋找瞭一些合作項目,中標瞭一些地塊,大手筆購買瞭一些地標性建築。

  萬達的O2O也開始起步,盡管萬達最初的O2O產品"萬匯網"和"萬匯APP"已經運行一年,卻被用戶稱為"垃圾產品"。如今,騰百萬橫空出世,萬達在O2O的道路上越戰越勇。

  現在到底是不是打造O2O的最佳時機?百貨業巨頭京投銀泰執行總裁高一軒的一席話很能說明問題:"我們精心打造銀泰網,預期實體商店和互聯網的銷售收入比能達到1:1,但是目前,互聯網銷售占比僅為5%,網上銷售增速非常緩慢。"

  房地產企業都在尋求轉型,但房地產行業的未來在何方,大傢都在探索。



  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-15/08242945025.shtml


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