中埔鄉農地貸款額度 深圳全國首創 競容積率中海下血本樓面價達4萬


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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

深圳全國首創 競容積率中海下血本樓面價達4萬

??上周五(2月6日)下午,歷時14年之久的深圳鹿丹村改造地塊正式出讓。

與以往土地出讓招拍掛不同的是,此次采取“定總價,向下競容積率”的方式。據悉,此次競拍吸引瞭中海、萬科、金地等8傢知名房企。經過70餘輪的競價,最終中海以8.88億元、3.99萬平方米的可售面積競拍成功,較起始中埔鄉農地貸款額度面積減少56%。

深圳市土地房產交易中心相關負責人向 《每日經濟新聞》記者表示,這種出讓方式在全國尚屬首例。

據測算,上述地塊的可售部分樓面價已高達22055元/平方米。若折合14.4萬平方米回遷房建安成本,該地塊樓面價在3.5萬~4萬元/平方米。因此,在稅收、融資成本、配套建設成本、低容積率、回遷成本、低價等一系列成本的重壓下,中海要實現該項目盈利面臨不小挑戰。

8傢房企參與競拍



深圳市土地房產交易中心網站顯示,鹿丹村所在的H103-0010地塊,規劃總建築面積約為24.4萬平方米,其中住宅23.45萬平方米(含回遷住房面積14.4萬平方米、商品住房面積9萬平方米),商業3300平方米,其餘為幼兒園、社區管理用房等配套設施。

按照競拍規則,此次土地出讓的總價為8.88億元,回遷住房建築面積、商業建築面積、配套建築面積已定,各房企向下競爭可售商品住房建築面積。這意味著,競拍房企每舉一次牌,地塊的可售商品住房建築面積變少,總建築面積、容積率隨之下降。

上述深圳市土地房產交易中心相關負責人向《每日經濟新聞》記者表示,這次之所以嘗試競拍容積率,主要是希望能夠保證購房者有更好的住房體驗,此後還會嘗試不同的土地拍賣方式。

另據上述人士卑南鄉農地貸款率利最低銀行透露,此次競拍除瞭方式與以往不同外,其他全部一樣,對競拍房企並沒有特別優惠。

雖然規則嚴苛,但由於該項目所在區域土地供應量少,此次競拍吸引瞭中海地產、萬科、金地、招商等8傢房企。經過70餘輪廝殺後,才被中海地產以3.99萬平方米的可售商品住房面積競得,相較初始的9萬平方米可售面積,減少過半。

兼任深圳市城市規劃委員會委員的戴德梁行華南及華西區董事總經理程傢龍分析稱,以限總地價的方式拍賣,或旨在限制房價,希望房企在衡量自身盈利能力的前提下,參與競拍。

此外,他也認同深圳市土地房產交易中心方面的說法,認為政府以競拍容積率的方式出讓土地,可使物業佈局合理,更多利好購房者。

中海:土地成本後續公示

雖然中海笑到瞭最後,但付出的代價並不小,未來還將無償向政府移交14.4萬平方米的回遷房,這一面積遠超可售商品住房面積。

有媒體測算,折合回遷房的成本,該宗地樓面價已接近4萬元/平方米。不過,昨日(2月8日),中海地產方面向記者表示,具體的土地成本還有待後續公示。

據《每日經濟新聞》記者瞭解,中海地產會同中國建築一同完成該項目,兩者均與中國海外發展有限公司相關。

在程傢龍看來,中海地產此次競拍實則是做瞭兩份生意,一是開發商,二是建築。中海地產在海外的融資能力較強,其融資成本普遍低於國內,所以中海具有一定優勢。

此外,鹿丹村所在的羅湖附近,土地供應量很少。據他預測,即使中海地產的實際地面價達到4萬元/平方米,但仍然有市場。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-09/08515970353076916500183.shtml


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