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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



內容來自sina新聞

  長三角地區一傢信托公司的高級經理在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,在今年上半年宏觀面繼續加強樓市調控與資金面出現"錢荒"的背景下,下半年的宏觀面與資金面的仍難改緊張局面,市場面上的景氣度也不如上半年,這對房企的項目銷售影響較大,信托收益率也可能會下降。

  中國房地產學會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示,由於目前隻有少數房地產企業提出再融資申請,且成功獲批企業極少,再融資開閘對房地產企業選擇以信托方式融資的影響有限。此外,對於今年迎來的信托兌付高峰期,信托融資存在的風險與企業相關項目的表現情況緊密相關,若項目存在銷售業績不佳等問題,就可能會產生兌付風險。

  用益信托網數據顯示,今年7月至今,房地產類集合信托資產規模接近262億元,平均收益率為9.45%,僅微漲瞭0.21%。

 房企主要融資渠道仍是信托

  中國信托業協會官網顯示,截至今年二季度末,房地產信托餘額接近8120億元,相比去年底的6880億元,同比增幅近18%,占資金信托的比例為9.12%,與去年底的9.85%相比,略有下滑。

  值得註意的是,2013年將會有巨額的房地產信托到期。來自中金公司的房地產信托研報顯示,今年預計到期信托規模2816億元,總還款額約3100億元,總體而言,信托展期將使系統性風險延遲釋放,上市公司龍頭企業信托參與度較低或者占比較低,而參與信托較多的中小開發商將面臨較大風險。

  上半年地產信托占比略降

  李暘表示,與銀行借款相比,目前房地產信托的平均融資成本大概為15%,仍然處於較高水平。一般房企會首選銀行貸款,如果資金難貸,才會求助於信托及民間借貸等。

  近期,包括新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等部分上市房企擬重啟近百億元規模的再融資計劃。據《每日經濟新聞》記者所采訪到的多傢暫未公佈再融資方案的上市房企內部人士也表示,隻要條件成熟,他們很有可能會再融資。

  實際上,目前房地產信托的繁榮僅是中國信托業的一個側面,而國內整個信托業的資產規模則更為龐大。前不久,中國信托業協會專傢理事周小明曾撰文公開指出,截至今年二季度末,67傢信托公司管理的信托資產規模為9.45萬億元,相比去年二季度末的5.54萬億元,同比增長70.7%;絕對規模已逼近10萬億元大關,進一步鞏固瞭信托業作為我國第二大金融業態的地位。

  按照周小明的說法,當前房地產已退居到資金信托的第五大配置領域,而在2012年以前,一直是僅次於基礎產業與工商企業的第三大配置領域。今年上半年,房地產信托的規模增長與上半年房地產市場的回暖有關,但占比的繼續下降,表明信托公司對房地產行業持謹慎的態度。

  在樓市從嚴調控下,這僅是一傢國內非知名房企地產信托融資的縮影。據相關媒體近日報道稱,之前上市房企的融資成本在12%~24%的范圍內,根據每傢公司、項目的條件不同會有所差異。

  三年前,A股市場出於樓市調控需要,果斷關閉瞭房企融資的閘門,卻成就瞭如今"萬億"房地產信托的輝煌。

  《每日經濟新聞》記者註意到,去年10月底至今年4月初,也就是僅半年時間,四川信托曾向雲南經典地產集團發放過5起信托貸款,主要用於城中村改造項目,募資達10億元,預期年化收益率9%~11.4%。

  實際上,今年上半年已有多起房地產信托出現逾期違約事件,甚至發生司法糾紛。例如,中信信托三峽全通信托計劃成立於2011年底,募集資金逾13億元,信托期限18個月,還款期限為今年初。然而,截至到期日,三峽全通公司仍未能如期兌現,應付本息一拖再拖。

  此外,像上市房企ST珠江向重慶信托的相關信托借款出現逾期事件,山東舒斯貝爾置業在中信信托的信托計劃上,也遭遇瞭兌付風險。

上市房企再融資躁動 地產信托地位仍難動搖

  用益信托工作室分析師李暘認為,上市房企集中再融資應該對地產信托有一定的影響,但仍要觀察一段時間。接受采訪的多位信石碇區二胎借款托公司負責人及房企老板均表示,下半年市場面不如上半年好,不少大型房企甚至大量的中小房企仍需要信托渠道融資。

  近期,國內多傢上市房企集中公佈瞭近百億元的再融資預案,雖然成功與否暫無定論,但這似乎讓狂飆突進中的房地產信托迎來一場大考。昨日(8月8日)《每日經濟新聞》記者從中國信托業協會官網瞭解到,截至今年二季度末,房地產信托占資金信托的比例為9.12%,與去年底相比,略有下滑。

  在李暘看來,上半年僅是極個別信托計劃出現兌付風險,但未引發地產信托的系統性風險,如果樓市持續向好,下半年應該不會出現大的兌付問題。

  對於房企融資趨勢,浙江某中型房企老板表示,在當前國內融資環境仍未改善的情況下,目前大量的中桃園市政府債務協商小房企仍難以上市融資,信托仍是未來中小房企的主要融資渠道之一。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-10/01013420483.shtml


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