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申請條件


● 持有土地(農地、建地)持分可。



● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。



● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。



● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。



● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。



● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件



● 身分證正本,印鑑證明。



● 土地,建物所有權狀(正本)。


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*建蔽率:



建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。

例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。



*容積率 : 



建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。

例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。



實施容積率的目的:



1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈



2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣



3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性



*建蔽率與容積率的關係:



兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。



在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。



*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制



建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。

例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。

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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:



  近期,沃爾瑪聲稱,將在中國關閉多傢門店。據不完全統計,今年沃爾瑪已關閉11傢門店,未來10多個月還將關閉15-30傢,一線城市的門店占一定的比例。同時,樂購、傢樂福、卜蜂蓮花等已轉讓或正在轉讓在中國大陸的零售業業務。



  而今年早些時候,Tesco(樂購)將中國境內的131傢門店和購物中心轉讓給一傢與中國國有企 業合開的合資企業,上海鎮寧店因年租金漲至174萬元在今年6月關閉。傢樂福在今年也關閉多個在一線城市的門店。最新報道稱,目前,傢樂福正在研究出售其 在中國大陸和臺灣地區的業務。

  數據顯示,1995年至2000年,傢樂福、沃爾瑪、樂購等大型外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求,外資大賣場以非常低廉的租金搶占瞭城市核心商圈的優質網點。而如今,卻要為此付出代價。

  "冰 凍三尺非一日之寒",第一商業網總裁、廣東省流通業商會副秘書長黃華軍表示,外資零售商剛進中國時,政府為引入外資而降低門檻,從而埋下禍根,如外資企業 不瞭解中國市場、管理方法不夠完善等問題,到今天開始湧現。其同時表示,本土的民族企業正在崛起,動搖瞭外資零售商的地位。同時,10年前進入中國的首批 門店的10年房租陸續到期,而如今租金已比當年翻瞭數倍,外資大賣場隻好舍棄核心商圈而選擇遠離一線城市或者遠離市中心的郊區發展。

  "在中國,海運、鐵路和汽運是一種綜合性的運輸,物流成 本高達20%,所以物流也是一個非常大的成本考驗,在進入三四線城市後將體現得更為明顯。"一位國內快時尚行業人士分析。但不容懷疑的是,外資零售商進駐 二三線城市,對當地的零售業發展或有助推作用。"大型外資零售商,特別是在供應鏈的管理、門店的服務等方面,會給區域性的小零售企業樹立很好的標準,從而 推動該地區零售業朝規范化、現代化發展。"中國購物中心產業資訊中心主任郭增利在接受贏商網采訪時表示。

  根據中國連鎖經營協會會長郭戈平發表的《2013零售業發展報告》指出:今年1-3季度,社會消費品零售總額增速比2012年下降1.4%,大型超市、專業店和百貨店約在7.5%左右。與2012年第三季度相比,今年第三季度不同的業態毛利呈現下降趨勢。

  對於這些零售企業來說,不能單單隻靠覆蓋網絡商場來解決危機。趙萍認為,"對於這些零售企業來說,通過縮減產品線的范圍,選擇那些在網店上找不到的品牌和商品,獲得獨特的市場空間,並通過精準營銷獲取生存空間,獲取產品線的'真空地帶'。"

  在即將過去的2013年,零售業被公認為經歷瞭史上最"寒冷"的冬天。面對多間外資超市的關閉風波和其他零售行業銷售額的下跌,零售業在經歷多年發展後面臨著升級轉型的迫切需要,而電商發展、顧客購物習慣的改變加速瞭零售業的自我革命。

  記 者在沃爾瑪(中國)官網瞭解到,作為全球最大零售企業,沃爾瑪早在2010年出手,現身中國電子商務市場的亂戰中。2010年11月,沃爾瑪深圳山姆會員 網上商店悄悄上線;2011年5月,沃爾瑪宣佈與投資中國電子商務企業1號店控股公司少部分股權達成協議;2013年11月1日開啟網購服務。據悉,沃爾 瑪未來重點發展其網上1號店。而樂購也從2013年7月宣佈正式進軍中國的電商領域。唯獨三大零售商之一的傢樂福至今還未涉足電商或實體店網絡行業。

 線上線下結合是救命稻草?

  但這些外資超市被網友調侃:有"邊開邊關"的"囧樣"。其實,從2012年開始,外資零售商在中國市場已經有集體陷入不利的勢頭:傢樂福頻繁被曝涉嫌價格欺詐、連續關店,沃爾瑪卻陷裁員風波等,但這些被看做是水土不服的表現。

  在"兩難"選擇情況下,部分外資零售商開始改走另外一條路---開拓二三線城市。

  黃 華軍分析認為,一線中心城市的超市已呈飽和狀態,二三線城市多是一些管理經營經驗不足的小超市,商品少且雜亂,競爭力相對較小。同時,三四線城市開店成本 較低,超市又是一個薄利行業,退居三四線城市亦可保障客源消費力。代管傢樂福中國區媒體經理李嘉曾表示,未來二三線城市將是公司重點考慮的一部分。但也會 面臨不少挑戰。黃華軍認為,零售業渠道下沉易遭"水土不服",畢竟三四線城市消費理念培育不是一蹴而就的。此外,還有供應商較為零散,物流配送能力相對較 弱。更為重要的是,人才也是佈局三四線城市的百貨企業需要攻克的難關之一。

  據媒體報道,最早進入中國市場的零售商泰國正大集團,其旗下的農牧和商業地產都持續盈利,唯有零售業 務板塊年年虧損,業內曾多次傳出出售消息。目前,該集團旗下的卜蜂蓮花,今年在中國有56傢零售店鋪,其中包括54傢大型超市和2傢超市。相較2012年 年末,店鋪數量減少一傢,關閉2傢大型超市以及2傢卜蜂蓮花生活館。

  ---第一商業網總裁、廣東省流通業商會副秘書長黃華軍

  ---商務部研究院消費經濟研究部副主任、研究員趙萍

租金飛漲利潤遭擠壓 外資零售巨頭逃離一線城市

  或許是巧合,就在李嘉誠此前被傳在國內頻繁拋售一線城市的固定資產時,多傢大型外資超市也在頻繁退出一線城市。雖然李嘉誠在接受南方系記者采訪時表示,純屬正常的市場化操作,但這陣在一線城市撤資的"風"似乎還在蔓延。



內容來自sina新聞山上區農地貸款率利最低銀行比較

  "在 大城市,競爭對手不僅數量多,實力也差不多,加上零售市場已經飽和,租金、人力等經營成本的日趨高漲,外資零售企業在一線城市的利潤空間不斷被擠壓,而在 二三線城市,面對的主要是一些規模、實力較弱的區域性小商場或者批發超市,更具競爭優勢,市場空間也更大。"有商業知名人士一針見血地指出。

  而 成本上升或許是當前實體零售商的主要障礙。"租金和人工成本上漲預示著低成本、低價格時代的終結。"商務部研究院消費經濟研究部副主任、研究員趙萍認為, 房屋租金和人工成本是商貿零售企業最重要的成本,兩者合計可占總成本的70%以上。其中,租金一般會占零售企業銷售額的20%-40%,在連鎖賣場、超 市、便利店等業態中,租金成本占比高達30%-50%。

  近年來,實體零售業的租金成本一路上揚,許多零售商在租約到期時面臨租金大幅上漲的壓力。公開數據顯示,2012年中國商超行業平均租金占總經營成本的比例已高達57%,人力成本也平均上漲15%。而且,消費市場增長乏力也加劇瞭成本壓力。

  同時,近幾年電商的興起強烈沖擊著零售商的發展。

  1古坑鄉土地貸款率利最低銀行0年前進入中國的首批門店的10年房租陸續到期,而如今租金已比當年翻瞭數倍,外資大賣場隻好舍棄核心商圈而選擇遠離一線城市或者遠離市中心的郊區發展。

  剝離往往非一帆風順

  面對國內市場的各種沖擊,外資大型超市選擇走不同的道路,部分超市選擇直接剝離零售業業務,但是,這種剝離零售業務的手段往往不是一帆風順。

  10 月15日,泰國正大集團旗下的卜蜂蓮花與北京物美商業集團股份達成協議,物美商業將收購卜蜂蓮花的BVI實體,持有卜蜂蓮花位於北京、上海及中國其他省份 (廣東省及湖南省除外)的業務,該等業務於2013年6月30日包括36傢店鋪,銷售樓面面積約為31萬平方米,其於2012年的營業額約為71億元人民 幣。但就在昨日早間,卜蜂蓮花發佈公告表示,公司與物美進行瞭廣泛的磋商,但仍無法就約定建議交易的若幹主要條款取得充分的進展。同一天,北京物美商業集 團股份有限公司也公告稱,該公司於最後完成日期前並無與卜蜂蓮花訂立最終文件,亦沒有延後最後完成日期。

  "外資企業想剝離國內的零售業業務往往不會那麼順利。"一位不願透露姓名的商界知名人士指出,外資企業不願意降低標準,而國內的企業也不願意提高收購標準。

  外資零售門店"邊開邊關"

  據 美國有線電視新聞國際公司(CNN)網站12月2日報道,沃爾瑪公司將在中國關閉多傢門店。據不完全統計,今年沃爾瑪已關閉11傢門店,未來10多個 月還將關閉15-30傢。有業內人士指出,這些被關閉的門店雖然占沃爾瑪中國門店數量的9%,但預計對今年至明年銷售額的貢獻不到2%-3%,是沃爾瑪進 行結構調整的必要"瘦身運動"。

  值得關註的是,外資超市近兩年在國內市場的擴張非常迅速。據贏商網統計,2012年內傢樂福在華新開業門店達到25傢,總體門店數量達到229傢,沃爾瑪新開業門店28傢,總體門店數量達到282傢,2013年達到甚至突破400傢。

 租金、人工成本或占總成本逾七成

  房屋租金和人工成本是商貿零售企業最重要的成本,兩者合計可占總成本的70%以上。租金和人工成本上漲預示著低成本、低價格時代的終結。

日前,沃爾瑪宣佈未來3年將加速在中國市場的擴張,具體包括新設110個商場及配送中心,加快在二、三、四線市場的發展

  有業內人士認為,中國零售業2014年發展趨勢包括消費者不需要更多百貨店,零售商發展泛渠道是唯一出路;電商業高增長、高投入下難掩疲態;跨界合作要有產品思維;唯一不變的是發現和引導顧客需求等。



  為什麼這些外資大型超市在中國一線城市受挫?

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/09003808929.shtml


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